금융

오늘 이재명 정부의 세 번째 부동산 정책인 10.15 대책이 발표되었습니다. 꿈틀거리던 핵심지역 아파트 가격이 폭등 기세가 보이면서 급기야 정부는 초강경 대책을 발표한 것이지요. 그에 대한 평가는 엇갈리겠습니다만, 확실한 것은 적어도 단기적으로라도 부동산 시장에 카운터 펀치를 날린 것에는 시장 관계자들도 공감하는 듯합니다.
그런데 말입니다. 강한 부동산 정책이 연이어지게 되면 부동산 가격 안정 성공 여부를 떠나 주식시장으로 자금이 유입될 가능성이 커집니다. 우리가 코로나 직전인 2020년 1월과 2월에 보았던 것처럼 말입니다.


■ 10.15 부동산 대책 : 규제 지역 확대, 주택담보대출 강화 및 부동산 세제까지 고려.

오르는 지역만 오르는 극단적인 부동산 쏠림 현상이 심화되면서, 급기야 정부는 세 번째 부동산 대책을 꺼내 들었습니다.
서울 전역 및 경기 12곳을 규제 지역과 토지거래허가구역으로 확대 지정하였고 규제 지역에 대해서는 LTV를 40%로 하향, DSR규제 강화 아니라 다주택자 취득세와 양도세 중과 및 실거주 의무도 강화되었습니다. 그 외에도 보유세 인상 가능성도 넌지시 담았으며, 총리 직속 부동산 감독기구 설치 등 복합적인 안들이 이번 10·15 대책에 담겨있었습니다.

물론, 이번 대책이 워낙 예봉이 날카로웠던 핵심지역 부동산 가격 안정에 효과가 있을지는 미지수입니다. 다만, 이런 묵직한 부동산 대책이 올라오게 되면 약하더라도 자금시장에 풍선효과가 부동산에서 주식시장으로 나타날 가능성이 커집니다.


■ 文정부의 부동산 대책은 실패하였지만, 2020년 연초부터 주식시장에서는….

부동산 시장 대책 관련하여서는 지난 10년 아쉬움이 많이 남지요. 尹정부는 부동산 대책 존재감 자체도 없었고, 文정부는 결국 연이은 부동산 대책들은 실패하였습니다. 되려 그 당시 대책이 나올 때마다 아파트 가격이 급등하는 현상이 역설적으로 발생하였었으니 말입니다.
그런데, 文정부 시절 부동산 대책이 아파트 가격은 잡지는 못하였습니다만, 연이어진 부동산 대책 속에 자금시장 머니무브가 부동산에서 주식시장으로 넘어가는 현상이 나타났습니다.
바로 2020년 연초부터 말입니다.

2020년을 이야기해 드리면 코로나 시국 이후 전 세계적인 초저금리, 양적완화에 재정정책으로 인한 3월부터 시작된 유동성 폭발을 떠올리실 수 있겠습니다만, 그 이전인 2020년 1월부터 우리 주식시장으로의 자금 이동이 감지되고 있었습니다.

2020년 1월과 2월 개인투자자는 총 12조 3천여억 원 순매수를 기록하였는데, 이런 와중에도 고객예탁금은 3조 8천억 원 이상 폭증하였습니다. 그즈음 필자는 증시 토크를 통해 이에 대해 진지하게 다룬 바 있습니다. 
“개인의 특이한 연속 매수 행진 : 그것이 알고 싶다! 깊이 파고들어가보니 (2020년 3월 2일자 증시토크)”

그리고, 코로나 사태로 증시가 폭락하자 IMF급의 저가 매수 기회라면서 개인투자자들은 주식시장으로 돈을 대규모로 투입했습니다. 결국 2020년 한해에만 개인 투자자금 순증 (예탁금 증가 + 개인 순 매매) 그 규모는 102조 원에 이르렀고 그 기세는 2021년에도 이어지면서 2021년에는 72조 5천여억 원의 개인투자자금 순증이 발생하였었습니다.

엄청난 머니무브 현상이 발생했었던 것이지요.


■ 만약, 이번 10·15 대책이 작동한다면 : 증시로의 머니무브는 더 빨리 가시화될 것.

2020년 연초 상황을 떠올려 보면 부동산 대책이 수년간 나온 후에야 주식시장으로 자금 유입이 진행되었습니다. 그 직전에는 긴가민가했던 수준이었을 뿐이었습니다. 그럼에도 불구하고 2020년 연초부터 부동산에서 주식시장으로의 머니무브가 진행되었던 것입니다.

그런데, 만약 이번 세 번째 부동산 대책이 제대로 작동하면 이전 정부들의 부동산 대책 때보다도 더 빠르게 증시로의 머니무브가 진행될 가능성이 커집니다. 그 이유는 간단합니다.

첫째, 현 정부의 부동산 대책이 나올 때마다 타격감이 있다.
과거 정부 시기에서는 부동산 대책이 나와도 그러든가 말든가 부동산 시장은 움직이거나 박한 평가를 받았지만, 현 정부의 부동산 대책은 일단 타격감이 있습니다.

둘째, 대통령 본인이 주식시장으로의 머니무브를 언급하고 있습니다. 그리고 코스피 지수는 사상 최고치를 기록하였고 여기에 임기가 아직 초반입니다.그런데, 이러한 증시로의 머니무브가 무조건 쉬운 것은 아닙니다. 분명 발목을 잡는 이슈들이 등장할 터이니 말입니다.


■ 국내 주식시장 관련 세제 몽니 : 절대 등장하지 말아야 한다.

지난 7월 대주주 양도세 하향 등 증시 세제를 몽니는 결국 한국증시 상승세의 예봉을 꺾었습니다. 그 당시 필자는 이에 분개하면서 SNS에 이런 글을 남기기도 하였습니다.
“코스피 5천 가기 전에 핵심지역 아파트 평당 5억을 더 빨리 보고자 하는 것인가?”

우연이었든 필연이었든 7월 증시 세제 몽니 이후 부동산 시장은 6·27 대책에도 불구하고 불난 데 기름을 부은 듯 핵심지역 실거래가 최고치 경신 소식이 연이어졌습니다. 참 씁쓸했던 상황이 아닐 수 없었습니다.
그리고 2020~2021년 당시 동학 개미운동 속에서도 주식양도세(금투세 도입)과 대주주 양도세 기준 3억 원 하향 몽니로 주식투자자들은 한국증시에서 염증을 느끼고 부동산 시장과 다른 투자처로 떠났습니다.

아마도, 코스피 4천 선 부근에 가면 주식시장에 대한 세제 이슈가 또다시 등장할 가능성이 큽니다. 특히, 그로 인한 몽니가 크면 주식시장에 실망한 자금은 바로 핵심지역 부동산과 아파트 시장으로 바로 넘어갈 것입니다.
주식투자에 대한 긍정적인 문화를 오랜 세월 이쁘게 굳혀야 가야 하는데, 그 순간 등장할 어설픈 증시 세제 몽니는 황금알을 낳는 거위의 배를 가르는 것처럼 증시를 망가트리고 결국 부동산 불패 신화를 만들 터이니 말이죠.

만약, 이런 증시 세제 이슈가 중간에 발생하지 않는다면 증시 참여자들이 그렇게도 오랜 세월 기다렸던 진정한 머니무브를 뛰어넘는 부동산 시장에서 주식시장으로의 그레이트 로테이션이 완성될 것입니다.

2025년 10월 15일 수요일
lovefund이성수 [ 미르앤리투자자문 대표 / CIIA / 가치투자 처음공부 저자 ]
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