금융

재테크의 3과정 모으고,불리고,지키는 과정에서 사람들이 가장 많이 관심을 갖는 곳은 투자를 통해 자산을 불리는 것입니다. 자산을 투자로 불리는 남들을 보면 너무도 쉽게 느껴지는 것이 사람의 자연스러운 본능일 것입니다. 날들이 큰 재산을 만들은 것을 보면 왠지 모를 질투심은 재테크와 투자를 쉬운 일처럼 인식하게 합니다.

하지만... 모든 재테크는 시간과 가격 충격에 대한 각오가 있어야만 합니다. 그 각오가 있어야지만 원하는 재테크 성과를 만들 수 있게 되지요.

ㅇ 어떠한 투자 대상이라도 가격이 오르지 않는 기간이 존재한다.

대다수의 사람들은 투자와 재테크를 공부하고 생각합니다. 이 과정에서 미래 자신의 자산은 마치 수학적인 직선이나 기하급수 곡선처럼 매끈하게 증가할 것으로 상상하곤 합니다. 하지만 실제 현실에서는 만만치 않은 시간의 인내를 필요로 하는 경우가 많이 있습니다.

지루한 가격 횡보가 수년간 지속되기도 하고, 평가가치 하락으로 마음 고생하는 기간이 여러 해 동안 반복되기도 합니다. 특히나 모두가 해당 투자처에 대하여 찬양하고 뛰어들 때에는 상투를 잡고 더 오랜 기간 마음 고생을 하기도 하지요.

이는 안전자산으로 분류되는 채권시장에서 금리 상승기에 발생하기도 하며, 대다수의 사람들이 금강석과 같은 신념을 가지고 있는 부동산 시장도 마찬가지입니다. 주식시장에서는 그 주기가 안전자산들에 비하여 호흡이 짧지만 제법 긴 시간 인내를 요하곤 합니다.

[결과만 보면 아름답지만 강남아파트도 고비가 있었다, 데이타참조 : KB부동산]

위의 자료는 서울 강남 아파트 지수 추이 자료입니다. 결과만 보면 수억, 수십억원대의 아파트 가격에 사람들은 환호합니다만, 그 안을 들여다보면 제법 긴 기간 조정장이 있었다는 것을 사람들은 간과하곤 합니다. 오히려 인정하려하지 않을 정도입니다. 하지만 분명 90년대 초부터 IMF때까지 8년여 그리고 2009년 이후 2013년까지 거의 5년여의 부동산 지수 조정기가 존재하였습니다.

"그 기간 버티면 되는거 아닌가?"라고 생각하시겠습니다만, 아무리 안전자산이라 하더라도 오랜기간 가격이 움직이지 않으면 사람마음은 흔들리게 되고 자신이 생각 했던 투자 계획을 포기하거나 무시하는 상황이 만들어지게 됩니다.

이러한 현상은 부동산, 채권, 주식, 외환, 원자재 등 모든 투자 자산에서 공통적으로 나타납니다. 사람들은 이러한 조정기간 해당 투자처에 대한 관심을 버리게 되고 "재미없는 투자처"로 인식하며 망각하기도 합니다만 오히려 그 때가 엄청난 기회가 되어왔지요. 반대로 가격 상승이 충분히 진행 된 후 모두가 환호할 때는 수년간의 고난의 시간을 시작하는 시기로 접어들게 됩니다.

그러하기에 모든 투자 대상을 아우르는 투자 격언이 있지요.

"남들이 안가는 뒷 길에 꽃길이 펼쳐져 있다."

ㅇ 투자 대상에 따라 가격 하락 각오는 필요하다.

안전하게 투자하는 것을 모두가 바랍니다만, 어떤 투자 대상이든 안전성을 높이다보면 수익률이 낮아지게 됩니다. 작은 가격 부침을 두려워하여 중간에 가격을 꺽어버리거나 한다면 다음에 찾아올 기회를 버리는 것과 다를바 없습니다. 그러하기에 투자를 하는데 있어 어느 정도 투자 대상에 대한 최악의 가격 변동성을 각오할 필요가 있습니다.

예를들어 주식시장의 경우는 주가지수 기준 50%하락은 각오할 필요가 있습니다. 이는 가치투자자들 사이에서 공감대를 형성하는 기준이기도 합니다. 오히려 그 50%하락 이후에는 증시는 엄청난 상승률을 만들었기 때문이지요. 이러한 각오없이 주식투자에 접근할 경우 50%이하의 작은 하락에도 패닉상태에 빠져 매도하고 두번다시 주식시장을 오랜기간 쳐다보지도 않겠지요. 그리고 그 후에 찾아온 큰 상승을 보고서야 뒤늦게 뛰어들었다가 상투를 잡게되는 우를 범하는 경우는 마치 도돌이표처럼 반복되곤 합니다.

[주식시장은 대표적인 위험자산이기에 큰 가격 하락을 각오할 필요가 있다]

부동산 시장도 마찬가지입니다. 위의 강남 아파트 지수를 보면 참으로 평온한 듯 하지만 90년대에는 조정기간 25%수준의 큰 지수하락이 있었습니다. 아파트 단지별로는 더 심각하게 하락했겠지요? 2009년 이후 4~5년간 이어진 조정시기에 강남아파트 가격 지수는 5%넘게 하락하기도 하였습니다만, 필자가 잘 아는 강남 핵심지역 특정 단지는 이 기간 20%넘게 실거래가가 하락하기도 하였습니다.

어떠한 투자처이든 생각보다 깊은 가격 하락이 존재합니다.

위험자산이라면 그 위험자산 수준에 맞게 높은 가격 하락폭을 안전자산이라도 막연히 생각하는 추상적인 최대 가격 하락폭이 아닌 실제 과거 데이타를 추적하여 내가 각오할 수 있는 최대 손실률을 생각 해 볼 필요가 있습니다.

그리고 그 최악의 시나리오가 발생하였을 때, 내 자신이 그 투자를 지속할 수 있는지에 대한 일종의 스트레스 테스트를 병행하는 것도 재테크 내공을 키우는 하나의 이미지트레이닝이 될 수 있겠습니다. 분명 단순히 생각만 하는 것이 아니라 그 과정에서 여러가지 방안을 고민할터이니 말입니다.

예를들어 부동산 투자자(특히 갭투자자)라면 아파트 가격이 20%하락하였을 때 그리고 전세금이 현재보다 실제 20%이상 하락하였을 때 시나리오를 생각 해 볼 필요가 있겠지요? 아마 대부분 절대 그런일은 없을 거라 생각하시겠습니다만, 오히려 절대 그런일은 없다고 생각할 때 마음의 준비를 미리 해 두어야 합니다.

(※무작정 세입자에게 돈 못주니 기다리라하는 등, 자신의 책임을 떠넘기는 이기적인 생각을 하지 마시구요.)

시간에 대한 각오 가격 하락에 대한 각오와 마음 속 이미지트레이닝이 있을 때 여러분은 조금 더 원칙을 강하게 지키며 재테크를 통해 부를 불려가실 수 있을 것입니다. 그런 각오가 없다면 갑자기 그런 최악의 상황이 닥쳤을 때 자신의 투자 계획과 원칙을 중간에 모두 포기하게 됩니다.

2018년 4월 25일 수요일...

lovefund이성수(CIIA charter Holder, 국제공인투자분석사)