금융

1. 투기과열지구 및 투기지역이 선정되었고 위에 표만 보셔도 중요내용은 모두 나와 있습니다

2, 재건축 초과이익환수제를 추가연장 없이 2018년 1월부터 예정대로 시행합니다

또한 투기과열지구 내 재건축 조합원지위 양도제한을 강화하며 조합설립인가 이후 단계의 재건축 예정주택을 양수받은 자는 조합원지위 취득을 제한하고 양수자는 현금청산 대상이 됩니다

3, 재개발 임대주택 공급 의무비율 강화

임대주택 공급 의무비율 하한을 5%, 서울 10%로 설정하여 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착을 제고한다는 취지입니다.

3, 양도소득세 강화

2주택 이상 다주택자 (조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제합니다.
다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하도록 조치하였습니다.

4, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화

조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건에 거주 요건이 추가되었습니다.
현행 2년 이상 보유 , 양도가액 9억원 이하일 때 양도세 비과세 요건이 충족이 되었으나 여기에 2년이상 거주 조건이 추가가 되었네요. ( 8월3일 이후 취득하는 주택부터 적용 )

5, 다주택자 등에 대한 금융규제 강화

현재는 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한하고 있어 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출이 가능하였지만 개정 이후에는 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대 당 1건으로 제한합니다.

6, LTV.DTI 강화

투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV.DTI 40% 적용됩니다
주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 상관없이 적용되고 다만 실수요자는 10% 완화해 줍니다


7. 다주택자의 임대주택 등록 유도

등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제대상에서 제외하고, 그 외의 세제, 기금 등과 관련된 인센티브는 관계부처 협의 등을 거쳐 9월 주거복지로드맵을 통해 발표한다고 합니다
인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우, 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무방안도 검토중이라고 하네요

내용이 많아 중요한 부분들만 정리를 해보았습니다
전체적으로 이번 대책을 살펴보면 다주택자의 투기를 막고, 임대주택 등록을 유도하여 임대주택을 선진화하겠다는 취지인데요.

우리나라는 현재 각종 주택지표를 발표하고 기록한지 30년 정도 되었고, 그동안 정부의 정책과 주택매매가격 지수의 흐름을 살펴본 데이터나 자료들이 많습니다

이번 8.2부동산대책은 예상을 뛰어넘는 강력한 규제이고, 일부지역은 약간의 조정을 보일 것이고, 거래절벽이 일어나겠지만 6개월 이상이 지나면 거래는 다시 살아날 확률이 높습니다
부동산시장이 급등을 한다고 단기적인 규제정책으로 주택가격이 장기적인 안정화가 되기는 힘드니까요

위에 표는 우리나라 주택가격매매가격지수입니다. 1기 신도시 입주를 시작한 1990년 초반에 하향곡선을 그리다 2001년 부터는 약간의 등락을 하지만 상향 곡선을 그리는 게 보이시나요?

주택가격을 안정시키려면 단기적인 규제책만 내놓을 것이 아니라 1990년대 처럼 신도시를 지어 200만 가구를 한꺼번에 공급하거나 그게 안되면 공급량만 늘려도 솔직히 게임은 끝입니다. 그러나 정부는 단기처방만을 내놓을 뿐 공급에 대한 언급은 전혀없고, 그동안 약속이행을 제대로 한 적이 없는 임대주택은 조금 늘리겠다고 하네요.

김현미장관은 투기세력을 억제하겠다며 본인들이 할 수 있는 모든 대책을 다 내놓았다고 했습니다. 솔직히 주택시장을 교란을 시키는 주범(?)은 솔직히 단타족들입니다
작은 단지에 경우 투기세력들이 몰려 단타로 치고 빠지고, 치고 빠지고를 하다보면 집값이 급등을 하고 전세가가 치솟기도 하는데요. 이를 투기수요, 가수요라고 합니다

투기수요가 빠진 단지는 다시 자리를 찾고 정상궤도를 찾지만 최근에 갑자기 전세가나 매매가가 급등한한 지역들은 이런 투기수요들의 유무도 꼭 판단을 하셔야 합니다
끝물에 덥석 물었다 낭패를 당할 수도 있으니까요
이런 투기세력들은 분명 주택시장을 교란시킬수 있으니 조심하셔야 합니다

현재 부동산시장의 이상 과열현상은 제가 봐도 심각한 수준이었고, 주택시장에 거품이 낀다는 것은 저희 같은 장기투자자, 임대사업자들이나 실수요자들에게도 득이 될 건 없습니다. 과열된 경기나 집값은 항상 하방리스크를 가지고 있으니까요
저는 제발 집값이 물가상승율 이상 정도만 안정되게 올라줬음 합니다

정부는 과거부터 현재까지 규제와 완화를 반복하는 부동산정책을 남발하다 보니까 이미 시장은 학습이 되어 왠만한 규제에는 눈하나 깜짝 안하고 주택시장으로 몰려들었습니다. 이에 짒갑이 치솟고 정부로선 급등하는 집값을 수수방관할 수만은 없는 상황이니 예측보다 강력한 규제를 내놓았구요

이제 시중에 도는 1000조가 넘는 유동자금은 이제 어디로 흘러 갈까요?
이번 규제를 피해간 지역.... 즉 지방부동산으로 시장의 흐름이 옮겨 갈 가능성이 있고, 다주택자의 양도세가 과중이 되는 만큼 주택시장에서 다른 부동산 상품인 수익형부동산 등으로 옮겨 갈 가능성도 있습니다.

집값이 위축이 되면 실수요자들은 매수를 포기하게 됩니다. 대출도 얼마 안해주니 집을 사기가 더 힘들어지게 되고, 전세나 월세를 선택할 수 밖에 없고, 전. 월세 가격이 급등할 수도 있겠죠.
1가구 1주택 비과세 혜택도 보유기간 2년이 아니라 거주기간까지 채워야 하니 사는 집 외에는 사지말라는 뜻입니다.

그러나 우리는 임대사업자입니다
전세를 끼거나 월세로 세팅하여 투자하는 우리같은 임대사업자들이나 장기투자자들은 집값 급등과는 상관이 없습니다. 우리같은 임대사업자가가 올리는 것이 아니라 집값이 오를만한 곳에 투자를 하고 있었던 것이죠. 한번 집을 사면 팔지를 않고 임대를 하는데 어떻게 집값을 급등시킬까요?

이번 대책으로 많은 투기세력들은 시장에서 빠지고 도태가 될 것이고, 오히려 저는 이번 대책이 반갑습니다. 정상적인 투자시장이 될테니까요

반가운 소식은 임대주택등록 유도를 위해 세제혜택이나 인센티브 등을 더 검토하고 있고,양도세 중과세나 장기보유특별공제 대상에서도 배제하지 않고, 추가적인 혜택이 나올 것입니다. 특히나 준공공임대주택의 경우 올해까지 등록하고 10년 보유하고 매도시 100% 양도세 면제가 되는 조건을 2017년 세법개정으로 2020년 12월 31일 까지로 유예가 되었습니다.

단타로 시세차익, 매매차익 바라지 마시고 제도권으로 들어오셔서 임대사업하세요.

임대사업으로 평생 나오는 현금흐름을 만드는 투자에 집중하세요.

물가만큼 올라가는 임대소득에 투자하시는 것이 부동산에 투자하는 우리가 취해야 할 포지션입니다

이 글을 읽으시는 독자의 경제적. 시간적 자유를 기원합니다

이지윤의금융및부동산투자가이드 http://blog.naver.com/naya2797