오늘은 지난 번 칼럼에서 다뤘던 미국금리인상과 주식시장에 이어 미국의 금리인상이 우리나라 부동산에 미치는 영향에 대해 공부하는 시간을 갖겠습니다.
미국이 정책금리를 두번 인상하여 현재 미국의정책금리는 1%~1.25%입니다
미국이 금리를 올리면 우리나라도 통상 1년 정도가 지나 금리를 인상하는 싸이클을 가져왔고 우리가 투자하는 부동산에는 어떤 영향을 미칠까요?
아래는 한국은행 경제통계시스템에 들어가 편집한 자료입니다
9.11테러, 카드채 대란, 미국발 금융위기, 그리스발 재정위기 등 각 경제 위기가 있을 때마다 경기부양을 위하여 우리나라는 금리인하를 하였습니다.
한국은행경제시스템 자료편집
자료에서 보시듯이 금리는 마치 파도가 치듯 등락을 거듭하는 모습입니다
아래는 같은 시기 국민은행 시계열 매매지수 자료입니다
kb 국민은행 매매지수 자료편집
금리만큼 큰 등락이 보이시나요?
금리를 대폭으로 인상했던 2004년 ~ 2007년까지는 우리나라 부동산은 오히려 크게 급등을 했던시기입니다.
전 구간 소폭으로 하락하지만 장기적인 상승곡선이 보이시나요? 각 구간별 분석은 이전에 블로그에 올린 적이 있으니 넘어가겠습니다
그럼 과연 우리나라가 금리를 급격하게 올릴 수 있을까요?
금리가 오르면 자국의 통화는 강세를 보이기 때문에 기업경쟁력은 약화 될 수밖에 없습니다.
예를 들어 삼성이 핸드폰 10000개를 10000원에 팔았을 때를 가정을 해보면 금리가 낮을 때는 자국통화가 약세를 보여 1억을 벌어 들일 수 있는 것을, 금리를 올리면 거꾸로 자국통화가 강세를 보여 같은 물건을 팔더라고 기업이 벌어들이는 수익은 9000만원이 될 수 있다는 뜻입니다.
똑같은 물건을 팔면서도 기업이 벌어들이는 수익은 금리에 따라 적자가 될 수도 있고, 이익이 날수도 있으니 금리를 급격하게 올린다는 것은 수출기업에 경쟁력이 많이 약화될 수있다는 뜻이고, 제 2의 imf나 금융위기를 야기할 수도 있다는 뜻입니다
그러면 금리를 올린다는 것은 나쁘기만 한 걸까요?
미국이 금리를 올린다는 것은 그만큼 자국경제에 자신감이 있다는 뜻으로 판단하셔도 되지만 미국이 금리를 급격하게 올리는 것이 과연 미국의 국익에 도움이 될까요?
미국은 오바마케어 불리는 사회의료보장제도의 채무액만 따져 보아도 100조달러입니다.
100조 달러가 감이 오시나요?
이는 전 세계에 도는 돈보다 더 많은 액수라고 합니다. 이런 채무국가에서 금리를 급격하게 올린다면 어떻게 될까요? 미국의 금융재벌들 소속인 연방준비은행( FRB)이 다시 또 열심히 윤전기로 돈을 찍어 이자를 감당해야 하지 않을까요?
미국은 그동안 3차 양적완화를 통해 미친듯이 풀어냈던 유동성을 흡수하기 위해 어쩔수 없이 금리를 올리는 것이지 급격한 인상이 그들 나라에 도움이 되는 것은 없습니다.
또한 미국은 금리를 올리지만 영국, 일본, 중국, 유럽은 열심히 내리고 완화중입니다
그럼 미국이 금리를 인상해서 우리나라 들어온 외국자본이 빠져나가 주식이 폭락을 할까요?
현재 우리나라는 2014년 ~ 2016년 경상수지 흑자 4위를 기록하며 탄탄한 경제구조를 만들어가고 있고, 일부 신흥국에서는 외국인자금 유출이 일어나고 있지만 오히려 우리나라는 자본이 유입되고 있습니다
대규모로 외국인 자본이 빠져나간 2008년도와는 질적으로 다릅니다.
당시 경상수지 흑자는 30억달러 정도였고 현재는 약 1000억 달러 규모입니다
규모와 질이 다르다는 뜻이고 외국인 자본이 미국이 금리 조금 인상했다고 빠져나갈 이유가 없는 것입니다.
집값에 영향을 미치는 것들은 여러 변수가 있다 여러번 글을 올렸습니다
거시적인 정책변수, 금리, 공급 ,소득수요, 멸실수요 가구수요 , 인구증가와 감소 등등이 있지만 이중에서도 통화량이 늘어나는 것에도 많은 영향을 받습니다
저에게 강의를 들으신 분들은 아시겠지만 시중에 종이화폐는 점점 흔해질 수밖에 없다는 것을 알고 계시죠?
2006년 ~ 2016년 통화량 120% 증가
2006년 ~ 2016년 물가 약 30% 상승 , 전세가 70% 상승
이 수치들이 의미하는 것은 무엇일까요?
시중에 돈이 많아지면 한정적인 실물자산인 부동산의 가격은 어떻게 되는 걸까요?
너무 뻔한 사실 아닌가요? 굳이 분석하고 미래를 예측하지 않아도 좋은 부동산을 사셨다면 그냥 뚝심을 가지고 기다리시면 됩니다.
미국이 금리 올렸다고 매도하고, 기사들이 폭락을 거론하고 겁을 준다고 매도하고, 주변에서 부동산투자를 반대한다고 매도하거나 시도조차 하지 않는 사람들은 부동산을 소유한 자본가들과 시간이 지날수록 차이가 벌어질 수 밖에 없습니다.
흔들리지 않는 뚝심과 경제에 대한 확신이 성공투자를 만듭니다. 징징거리고, 말을 안듣고, 공부를 안하는 아이일수록 관심을 받고 싶어하기 마련입니다.
자식을 대하듯 열심히 귀기울여 주고, 사랑해주고, 내가 성장하는 만큼 부동산도 같이 성장하는 부동산에 투자하신다면 누구보다도 빠르게 부자 반열에 오르실 겁니다.
이 글을 읽으시는 독자 분들의 성공투자와 경제적, 시간적인 자유를 기원합니다
이지윤의금융및부동산투자가이드 http://blog.naver.com/naya2797
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