금융

한국은행에 들어가면 과거 금리추이를 통계로 볼 수 있는데 기준금리는 1999년 부터 사용하다 보니 1999년 이전 금리는 일반적인 시장금리라고 보면 된다.
전세레버리지를 이용한 부동산투자자들이 가장 궁금한 부분이 전세가가 과연 계속 오르기만 할까? 라는 의문점이다

여기서 전세가 오르는 원리를 살펴보자

1. 저금리
2. 전세자금 대출
3. 유동성의 증가

첫번째....금리는 경기부양과 과열을 조절하기 위해 약간의 등락을 할 수 있지만 장기적으로 금리는 내려갈 수 밖에 없다. 부동산투자자 중 금리가 급격하게 올라갈 것을 우려하시는 분들도 계
신데 쉬운 예를 한번 들어보자

우리나라가 정부가 갑자기 금리를 5%로 올렸다
우리나라의 금리가 올라간다는 것은 자국의 통화가 강세라는 뜻이다. 통화가 강세라는 것은 자국의 돈의 가치가 올라갔다는 뜻이고, 돈의 가치가 올라갔다는 것은 즉, 우리나라 상품이 비싸졌는 뜻이다.

우리나라가 수출의존도가 높다는 것은 누구나 알고 계시지 않은가 ? 우리나라 상품이 타국에 비해 비싸다면 수출이 잘 될리 없지 않은가? 개방경제를 택하고 있는 우리나라가 금리를 내 맘대로 올리겠다는 건 국민, 정부, 기업 모두 같이 망가지겠다는 뜻이나 마찬가지다.

전세가는 이런 저금리 기조속에서 오를 수 밖에 없었던 것이고, 세입자 입장에서 2억 아파트를 전세자금대출을 약 3%로 받아 살 경우 매년 600만원을 이자로 내야 하지만, 2억을 월세로 전환하여 살 경우 매년 약 960만원을 지불해야 하니 세입자 입장에선 전세자금대출 받는 게 월세로 사는 것 보다 오히려 이익인 것이다

두번째.... 전세가가 오르는 원리는 전세자금대출제도에 있다
과거에도 전세자금대출 제도는 있었지만 엄청난 고금리에 대출조건 또한 너무 까다로워 쉽게 접근이 어려웠다
아래는 1990년 4월 25일 동아일보의 전세자금대출 관련 기사이다

제도는 있었지만 이용하기 어려웠던 전세자금 대출제도는 2006년 금리인하를 겪으며 기하급수적으로 늘어났고 현재 가계부채는 약 1300조를 넘어 1400조에 육박하고 있다 (우리나라 GDP가 약 1650조)

가계부채 때문에 문제를 제기하는 분들도 많지만 우리나라 가계부채 연체율은 0.2%, 미국의 약 4%에 비하면 현저히 낮은 수준이고, 우리나라 기업의 연체율은 가계부채 보다 높은 0.7% 대이다.

가계부채 중 주택담보대출은 담보금액에 70%를 넘지 못하고, 전세자금대출 또한 80%를 넘지 못하기 때문에 서브프라임 모기지사태를 겪은 미국보다 건전하다고 판단할 수 있고, 미국은 현재도 담보금액의 85% 이상 대출을 해주고 있다