금융

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서는 부동산에 대한 이야기를 해 보도록 하겠습니다. 부동산투자를 하려는 분들이 최근에는 참 많은 것 같습니다. 전문 투자자가 아니라도 일반 직장생활하면서 목돈을 모아 일부 부동산투자를 하려는 분들입니다. 저도 물론 좋은 부동산이 있다면 부동산투자는 해야한다고 생각합니다. 하지만 부동산 역시 어떤 부동산을 사는냐 보다 왜 그 부동산을 사는 것이고 이후 어떻게 운영해 나갈 것인가가 더 중요합니다.

(사진출처 :서울경제)

시세차익형 VS 수익형부동산

부동산 투자를 하는 이유는 무엇일까요? 당연히 투자라는 것은 수익을 내기 위한 것이 수익을 높이는 것이 재테크겠죠. 부동산투자를 통해 수익을 얻는 방법은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

하나는 시세차익을 바라보는 부동산이고 또 하나는 매월 또는 일정기간마다 해당 부동산에서 수익이 발생하는 것입니다. 한마디로 시세차익은 싸게 사서 비싸게 팔아 수익을 내는 것이고 수익형은 부동산을 유지하며 월세나 전세방식으로 지속적인 수익을 내는 겁니다. 그럼 어떤 것이 좋을까요? 정답은 없습니다. 본인에게 맞는 방식을 찾는 것이 필요하겠습니다. 투자라는 것이 단발성으로 끝날 수 도 있지만 대부분은 연속성이 있기 때문에 주로 하는 방식을 갖고 가시고 전략적으로 다른 방식도 병행해 나가는 것도 고려해 볼 만 합니다. 하지만 문제는 돈, 자본력이겠죠 그리고 투자의 노하우입니다. 돈이 투자방식에 맞지않게 너무 적은 자본금이라면 현금유동성의 문제로 어려움을 겪게 될 것이고 투자금의 여유가 있어도 투자방식에 맞는 노하우가 없다면 투자금을 날리게 될 수 도 있습니다. 그래서 투자가 어려운 것이겠죠

어떤 곳에 투자 할 것인가? 어떤 물건을 투자 할 것인가?

투자에 있어 지역을 고려하는 것은 무엇보다 중요한 일입니다. 당연히 부동산이라는 것이 사람들의 활용도에 따라 활용하는 빈도에 따라 그 가치 차이가 어마 어마하게 납니다. 그러므로 투자에 있어 지역을 고려하는 것은 어찌보면 당연한 것입니다. 최근에 부동산시장의 특징은 양극화입니다. 지역별로 소위 뜨는 지역과 그러치못한 지역으로 투자지역이 나뉘는 경향이 심화되고 있습니다. 이러한 현상은 향후에도 지속될 것으로 보입니다. 투자지역을 정할 때 유동인구는 얼마나되는지 교통은 편리한지 교육여건을 어떤지등 여러가지 상황과 인프라를 확인해야합니다. 더불어 내가 투자하는 부동산의 대상이 땅인지 아파트인지, 오피스텔인지, 상가인지, 건물인지등도 고려해야 성공투자를 할 수 있습니다. 유동인구가 많아도 내가 투자하는 물건과 직접적인 관계없는 유동인구라면 또는 연령층이 아니라면 투자가 성공하기 어렵겠죠 그러므로 투자지역과 해당 투자물건의 성격을 항상 고려해야합니다.

부동산투자 투자 대상도 다양하고 그 방법이 참 다양하다

부동산 투자에 있어서 알아야 하는 것은 투자대상이 참 다양하고 그 투자기법, 노하우도 다양하다는 것이다.

땅, 단독주택, 다가구, 다세대빌라, 오피스텔, 주상복합, 상가, 아파트등 그리고 재건축, 재개발, 공매, 경매, 갭투자, 분양권전매, 월세플랜, 전세플랜, 주택임대사업....

정말 많은 투자대상이 있고 방법과 노하우가 있는 것도 사실입니다. 이러한 부동산투자의 투자대상이 다양해지고 그 방법과 노하우가 다양해지는 것은 저금리로 인해 시중에 투자를 하고 싶어하는 자금들이 많기 때문입니다. 그리고 역대 정부의 부동산정책들이 어찌보면 다양한 부동산투자의 대상들을 그리고 다양한 투자기법들을 만들어낸는지도 모르겠습니다. 투자를 하고 샆어하는 자금은 넘쳐나고 투자할 수 있는 대상과 방법은 상대적으로 제한적이니 여러가지 대상과 투자기법이 만들어지는 것이겠죠

투자라는 것이 정부 정책에 좌우되는 부분이 있는 것이 사실이지만 부동산은 그 영향력이 큰 것도사실입니다. 이 부분에 대해서는 차후 칼럼에서 말씀드리겠습니다.

본인에 맞는 부동산에 투자해라

땅을 투자하시는 분들은 땅 투자만한 것이 없다하고 재건축, 재개발을 통한 투자를 하시는 분들은 이것만한 것이 없다고 합니다. 공,경매하시는 분들은 또 나름 원칙과 이유를 들어 그리고 경험을 이야기하면서 좋다고 하십니다. 다 이유와 방법이 있겠죠 최근에는 아파트나 오피스텔에 전세를 끼고 하는 투자가 유행처럼 번지고 있습니다. 소위 '갭투자'이지요. 매매가 대비 전세가가 높은 지역의 아파트를 소액의 자기 자본으로 투자하는 방법입니다. 레버리지효과를 내는 것입니다. 타인의 자본을 지렛대 삼아 더 큰 부를 이루는 방법입니다. 최근에 대학생들도 이러한 갭투자가 인기가 있다보니 학자금대출받은 것으로 투자한다는 이야기를 들었습니다. 여기서 어떤 투자는 효과가 없고 어떤 투자는 효과가 있다 그러한 말씀을 드릴려고 하는 것이 아닙니다. 무엇을 하든 잘 하면 돈 버는 것이고 좋은 대상과 방법이라도 그 시기와 투자방법을 잘 못 하면 손해를 보는 겁니다.

잘 알지도 못하면서 "어떤 투자는 안되 안좋아" 또는 "여기에 투자만 하면 성공해" 이런 말들이 시장에 넘쳐납니다. 이렇게 투자기법을 흉내내는 식의 투자는 위험합니다. 책의 내용을 보고 어떤이의 경험만 보고 따라하기식의 투자는 피해야합니다. 같은 대상에 투자해도 노하우가 다르고 무엇보다 투자하는 돈의 성격이 다릅니다. 돈의 성격이 다르다는 것은 시장변동성에 대처 할 수 있는 힘도 다르다는 말씀입니다.

저도 상담하다보면 다양한 부동산을 언급하며 실제 대상을 추천하기도 하고 매매도 합니다 하지만 그 전에 꼭 물어보는 말씀이 있습니다. "왜 부동산투자를 하려하시는가?" 그리고 "어떤 돈으로 투자하시는가?" 입니다. 예를들어 내년에 쓸 돈을 가지고 부동산을 산다면 낭패를 보게 될 수 도 있기 때문입니다. 사실 부동산뿐만 아니라 모든 투자에 있어 고려할 상황이겠습니다. 항상 자신의 투자금의 성격과 본인의 성향과 투자를 통해 얻고자하는 목표를 생각하시고 남들이 하니 나도 한다식의 투자는 피하시기 바랍니다.