금융

해가 갈 수록 전세 물건은 가뭄 수준을 넘어 이제는 멸종으로 접어들고 있습니다. 전세가격 폭등도 속상한데 전세 물건까지 없으니 세입자 입장에서는 답답한 마음 이루 말로 표현할 수 없을 것입니다. 무심하게 들릴 수 있습니다만, 이제 겨우 시작입니다.

앞으로 미래에는 "월세 시대"라는 더 냉정한 현실이 다가오고 있기 때문입니다.

ㅇ "전세"는 한국 역사박물관으로 사라져 갈 과거 유산

전세라는 임대 제도는 한국에만 있는 독특한 임대 문화입니다. 집값만큼은 아니어도 제법 큰 목돈으로 집을 빌릴 수 있는 전세 제도는 다른 나라에서는 거의 찾아보기 힘듭니다. 혹시 전세라는 제도가 조선시대부터 있는가 싶어 필자는 "조선왕조실록"에서 전세(傳貰)를 검색하여보았습니다. 하지만 조선왕조실록에는 傳貰라는 단어로 검색되는 것은 없었습니다. 밭에서 나오는 세금이란 뜻에 전세(田稅)는 많이 검색되지만 전세(傳貰)라는 단어는 찾아볼 수 없었습니다.

그런데 과거 뉴스검색을 하여보니 이 단어가 1920년대부터 서서히 등장하기 시작하더니 1950년대 이후에는 폭발적으로 증가했다는 것을 확인할 수 있었습니다.

[전세라는 용어는 생각보다 역사가 짧다]

[자료 : 인터넷 조선왕조실록, 네이버 뉴스라이브러리]

이는 도시로, 서울로 인구 이동이 진행되면서 도시 지역의 집값이 상승하면서 전세를 놓아도 자연히 집값이 오르니 집주인 입장에서는 전세보증금으로 당시 고이자율 덕분에 이자수익도 얻고, 부동산시세 차익도 얻을 수 있었습니다. 여기에 세입자 입장에서는 매달 월세를 내는 부담이 적으니 초기에 목돈은 들어가지만 전세에 대한 수요는 이어질 수 밖에 없었습니다.

하지만, 저금리 시대가 되면서 전세보증금으로는 이자수익도 형편없어지고 여기에 부동산 가격이 과거에는 자고 일어나면 올라갔지만, 최근에는 몇년을 기다려야 겨우 오르는둥 마는둥 하니, 집주인 입장에서는 전세보다는 월세로 전환하고자 하기에 이르면서 전세시대는 서서히 아니 급속하게 역사 속으로 사라져가고 있습니다.

ㅇ 관련하여 재토크를 통하여 여러번 강조, 월세시대는 더 심화된다.

월세시대에 대한 글은 lovefund재토크를 통하여 종종 언급드렸습니다.

2014년 2월 13일 재토크 28회 "월세시대, 재테크와 사회문화도 바꾸다-에서 다가오는 월세시대를 위한 마음의 준비를 단단히 하셔야함을 강조드렸고, 작년 7월 lovefund재토크 100회에서도 "과연 집을 사야하나 말아야하나?"라는 주제로 전세시대를 마음에서 지워야함을 강조드렸습니다.

그런데 아직도 "전세"가 완전히 사라진건 아니니 구하면 구할 수 있다고 생각하시는 분들이 많이 계시더군요. 월세에 대한 부담이 원인일 수도 있고 집을 사면 집값이 안오를 것이라는 불안감이 반영되었기 때문일 수도 있습니다.

물론 현실에서는 전세가 모두 사라지기에는 오랜 시간이 더 필요할을 수 있습니다.

하지만, 집값에 90%수준을 넘어 100%수준까지 올라선 전세보증금을 과연 리스크를 감수하고 부담할 수 있을지 그리고 이사 시기에 전세물건이 없을 때 곤란한 상황에 빠질 수 있다는 시나리오까지 생각하는 분은 그렇게 많지 않습니다.

[점점 심화되고 있는 월세 거래 비중, 자료 : 국토교통부]

중요한건, 월세가 더 심화된 것은 자명한 현실이란 점입니다.

위의 표에서 보시는 바와 같이 2010년대 들어 월세 거래비중이 매해 증가하기 시작하면서, 어느 덧 임대 거래에 절반가까이가 월세 거래입니다. 이런 추이로 갈 경우 2020년 즈음에는 임대 거래 중 60%~70%는 월세일 것입니다. (빌라나 원룸, 오피스텔만 본다면 그 즈음이면 거의 100%수준에 이를 것입니다.)

ㅇ 다가오는 월세시대, 전세대란은 오히려 낭만적인 추억

일본,홍콩,뉴욕의 월세 이야기는 자주 들어보셨을 것입니다.

한국과 비교할 수 없을 정도에 엄청난 월세. 먹거리는 쌀 수 있어도 세계 주요도시에서 임대비 때문에 허리가 휜다는 다큐나 뉴스, 지인들의 이야기는 너무도 자주 들어보셨을 것입니다.

우연히 웹검색을 하다보니 "세계 주요 도시 아파트 임대료"라는 2013년 자료가 검색되더군요.

1제곱미터 당 달러로 표시된 이 자료에서 한국은 27.78$입니다만, 뉴욕은 54.61$, 도쿄는 52.84$,홍콩은 51.65$에 이릅니다. 한국에 2배나 되는 수준인 것입니다.

월세시대가 더 심화되게 되면, 임대료는 지금보다 한층 더 높아지게 될 것입니다.

참고로 부동산114에서 조사한 자료에 따르면, 올해 3월말 기준 서울 아파트의 평균월세가격은 1년전에 비하여 3.28% 증가한 126만원으로 집계되었습니다. 이러한 추이는 더 심화될 수 밖에 없는 것이 현실입니다.

집주인 입장에서는 일정기간 공실을 각오하더라도 월세가 전세보다 더 합리적인 결정이기 때문입니다.

ㅇ 집을 사지 않을 계획이라면, 힘들지만 가계 다이어트를 해야하는 현실

집값이 장기적으로 하락할 것이라는 예상과 함께 임대 계약을 선호하시는 분들도 많으실 것입니다. 그런데 월세시대에 월임대료로 나가는 비용은 현실이 된다는 것을 꼭 기억하셔야만 합니다. 그야말로 한달 월급받아서 절반가까이 월세로 나가는 시대가 성큼 성큼 걸어오고 있기 때문입니다.

전세로 중대형평형에 거주하시는 분들의 경우는 가계 소득을 면밀히 분석하시고, 최근 거주하시는 지역에 같은 조건에 있는 임대물건이 월세가 어떤지를 살펴보시면서 추이를 조사하십시요.

언제든지 국민은행 부동산 페이지에서 클릭 몇번만 하여도, 국토교통부 실거래가 홈페이지에 가면 최근 월세 추이를 한눈에 확인할 수 있습니다. 여기에 포털사이트에 부동산 페이지에 보면 임대 물건들까지도 보시다보면, 최근 월세가 보증금 얼마에 월임대료가 얼마라는 추이를 가늠할 수 있습니다.

그리고, 가계 소득과 비교하시고 스트레스 테스트를 하십시요.

1. 만약, 중간수준에 보증금에 월임대료일경우 월소득으로 감내가 가능한지

2. 만약, 1.5배/2배 수준으로 높여 계산하였을 때, 가계 살림이 가능할지.

집주인이 마음이 좋아서, 임대료를 안올리실 거라는 낭만적인 생각을 하시는 분들 정말 많더군요. 막상 계약종료일 한달전에 집주인 전화 받으면 눈앞이 캄캄 해 지실 수 밖에 없습니다.

냉정하게 지금부터라도 더 늦기 전에 "월세시대를 가정한 가계 살림 스트레스 테스트"를 해보십시요. 아마도 대부분의 가계에서 큰 부담을 느끼지 않을 수 없을 것입니다.

냉정하게 들리실 수 있습니다만, 가계살림을 미리 조금 더 조이셔야만 합니다.

경우에 따라서는 집 평형을 줄여서 이사하시는 것도 감안하셔야만 합니다. 반대로 작은 평형에서 큰 평수로 임대계약으로 넓혀하는 것은 더 심각하게 제고해 보셔야만 합니다. 월세시대가 되었을 때 자칫 월소득에 거의 대부분이 임대료로 나갈 가능성이 커집니다.

"그래도 월세로 모두 전환하면, 매물이 많으니까 월세가 잘 안오를거야"라고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 임대시장 지금 대기업들이 속속 진출하려고 준비하고 있습니다. "기업형 임대주택"이 급속히 확대될 지금 과연 과거처럼 싼 임대료가 유지될까요?

옛 어른들이 이야기하던 "없는 살림에 삭월세 돌아오듯 한다"는 말이 가까운 미래에 다시 되살아 날 것입니다. 앞으로 미래의 현실입니다. 하지만 이를 마음속으로라도 준비하는 분들은 거의없습니다. 막상 눈앞에 닥쳐야만 급하게 서두를 뿐이지요.