금융

기존 주택 - 2015년 주택시장 매매가, 전세가 상승세

매매 전국평균 4.09% 올라, 5개 광역시∙재건축 상승률 높아,
대구는 중대형이 강세 전세가 5.01% 올라 매매가 보다 높아, 월세 가속화 현상 지속

2015년은 전국적으로 주택 매매가격이 상승세를 보였다. 수도권은 높은 전세가로 인해 임대수요가 매매수요로 전환되며 매매가를 밀어 올린 반면, 지방은 매매가격 상승이 전세가보다 더 높았다(그림 1). 매매가격 상승률은 지방시장이 우세한 가운데 부산, 대구 등 주요 광역시를 중심으로 상승세를 이어갔다. 특히 대구 수성구는 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 평형별로는 인구구조 변화로 인해 중소형이 강세가 뚜렷한 가운데 대구 등 일부 지역에서 중대형이 약진했다. 주택 유형별로는 양호한 입지여건을 보유한 노후 재건축 대상 아파트가 투자자들의 관심을 끌며 일반아파트보다 훨씬 높은 상승률을 보였다.

전세가도 매매가와 동일하게 꾸준한 상승세를 이어갔다. 저금리 지속으로 수급불균형이 지속되면서 전세가 상승세는 꺾이지 않는 가운데 임대인의 월세선호도가 높아지면서 보증부 월세를 포함한 월세 비중이 갈수록 높아지고 있다(그림 2).

분양시장 – 뜨거운 분양시장! 분양가도 오름세

청약제도개선 등으로 분양시장 열기 전국으로 확산, 청약경쟁률∙분양가 동반 상승

분양 열기가 후끈 달아 오르며 올해 청약경쟁률은 전년 대비 큰 폭으로 상승했다. 청약1순위 자격 완화로 청약자가 몰리자 분양가 역시 상승했는데, 2008년 글로벌 금융위기 직후 하락했던 분양가가 올해는 전국 평균 3.3㎡당 1,000만원 선을 돌파했다. 신규 분양아파트는 높은 프리미엄이 형성돼 있지만 가격상승세가 지속 될지는 지켜 봐야 할 것 같다. 올해 역대 최대 공급물량이 쏟아진데다 분양가 또한 상승해 미분양 가능성이 높아 졌기 때문이다. 향후에는 가격과 입지에 따라 청약 결과가 차별화되는 양상이 두드러질 것으로 보인다.

금리상승 제한적, 대출금리 3%대 예상 2016년 주택시장은 초저금리 여파로 인한 유동성 장세가 계속될 것으로 보인다. 미국금리 인상이 국내 금리 상승으로 옮겨갈 가능성은 크지 않아 국내 부동산시장에 영향은 제한적일 전망이다. 향후 금리상승이 이뤄지더라도 내수침체로 인해 인상폭은 미미할 것으로 보인다. 2016년에도 주택담보대출 금리는 3%대를 유지할 전망이다. 향후 금리 동향은 불확실성이 있지만 시장 참여자들에게 부담은 제한적일 것으로 보인다.

부동산 대출규제 가시화, 중장기적으로 부정적
정부가 추진한 부동산 부양책 중 하나인 부동산 대출 완화는 양날의 검이 되어 돌아왔다. 2014년 8월 부터 시행된 LTV, DTI 상향 조정으로 시장은 상승세로 반전될 수 있었지만, 빠르게 증가한 가계부채는 무시할 수 없는 변수가 됐다. 결국 정부는 올해 7월 가계부채관리 방안을 발표해, 기존 거치식 대출 구조를 원금과 이자를 함께 갚도록 하고, 대출시 상환능력을 더 반영하는 대출 규제안을 2016년부터 시행할 계획이다. 거치기간이 남아있는 대출의 경우 소유자의 부담이 크지 않아 단기적인 영향은 적을 수 있다. 하지만 거치기간 종료 후 원금상환 부담이 커지면 매물증가로 이어져 시장에는 부정적인 영향을 줄 것으로 보인다.

임대차 월세 비중 증가, 전세 강세현상 지속

저금리는 임대차 시장 구조변화에 한 몫을 했다. 저금리가 지속되면서 임대인의 월세 선호 현상으로 임대차에서 월세가 차지하는 비중이 크게 늘었다. 아파트 공급도 수도권 중심으로 2010년대 이후 조정기를 거치며 감소해 전세난을 가중시켰다. 게다가 서울의 강남발 재건축은 이주 난민을 양산해 수도권까지 영향을 주고 있다. 통상 분양 후 입주까지 2~3년이 소요되는 부동산의 특성을 고려할 때 전세난은 내년에도 이어질 것으로 보인다.

전세가 상승세 매매전환, 수요 유지

서울을 중심으로 한 입주물량 부족에 따른 전세가격 상승은 수도권의 실수요 중심의 매매전환 수요를 유지시킬 것으로 보인다. 거시경제 변수와 대출규제가 예상되지만 저금리 유지로 인해 실수요자 및 투자수요의 부동산 시장 이탈은 크지 않을 전망이다. 다만 몇 년간의 상승흐름을 보인 지방시장의 경우 높아진 가격으로 인해 매수세 감소가 예상된다.

2015년 분양물량 최대치, 향후 물량공급이 관건

물량적 차원에서 2016년 주택시장은 2015년 공급 급증의 부담으로 인허가 및 분양 물량의 소폭 감소가 예상된다. 또한, 2015년에 다수 공급된 물량은 소화되지 못하고 이후에도 미분양과 공급과잉 문제를 양산해 불안 요인으로 작용할 가능성이 있다. 그러나 공급 평형대가 실수요가 풍부한 중소형 중심이고, 그동안 공급량이 적었던 점을 고려하면 향후에 공급량 수위에 따라 시장에서 물량과다로 인한 충격 여파가 달라질 것으로 보인다.

2015 결산 – 정책 영향과 저금리로 수익형부동산 시장 활발

신도시 신규 분양상가 인기, 상가 분양물량 및 분양가 전년대비 상승세
오피스텔 공급량 전년대비 소폭 감소했으나, 신도시 중심 공급량 증가

택지개발 촉진법 폐지와 공공택지 신규지정 중단 등 정부 정책적인 영향과 이어지는 저금리로 인해 실수요 층이 분양과 매매 시장에 꾸준히 유입되면서 수익형부동산 시장도 투자가 활발한 한 해였다. 투자성으로는 상권이 새롭게 형성되는 신도시 신규 분양 상가가 인기였다. 작년엔 세종시 등 지방 비중이 비교적 높았다면, 올해는 수도권의 마곡, 위례, 동탄2, 배곧 등 신도시 및 택지지구에 공급이 몰렸다. 상가 분양가도 1층 기준 전년대비 소폭 상승해 3.3㎡당 2,831만원을 나타냈다. 수도권 오피스텔의 경우 대기업, 관공서 이전 등 인구 유입이 활발한 마곡, 하남, 동탄2 지역 등을 중심으로 공급량이 증가하며 인기를 이어가고
있다.

2016 전망 – 가격상승과 공급증가, 대내외 변수로 인해 향후 시장 상승세 둔화

금리상승 이슈 등으로 인해 상승 분위기 다소 완화 예상
분양가 상승과 경제상황 악화 등 불안요인 상존한 가운데 수익률은 하향 안정세

저금리로 인해 수익형 부동산의 인기는 지속될 전망이지만 내년 수익형 부동산 시장은 올해까지 상승했던 분위기가 가라 앉을 가능성이 있다. 무엇보다 수익형 부동산에 대한 뜨거운 관심만큼 분양가격이 오르면서 수익률이 낮아지고 있기 때문이다. 또한 대출 규제로 인해 상가 담보기준이 강화 될 예정이어서 투자수요 감소가 불가피해 보인다. 미국 금리 인상도 불확실한 대외 경제여건과 맞물려 불안요인으로 작용할 것으로 예상된다. 향후 수익형 부동산 투자를 고려한다면 지금까지의 분위기보다 중장기적인 시장 변화를 주시하고 입지여건, 업종분석, 유동인구, 교통환경 등을 필수적으로 따져 투자 결정을 하는 것이 좋다.

2015 결산 – 완만한 지가 상승세 지속 2015년 거래량 최대치

전국 땅값 59개월 연속 소폭 상승세 유지
토지거래량 3분기까지 총 229만 필지로 ’06년 이후 최대

2015년 3분기까지 전국 17개 시,도 땅값은 모두 상승하며 수도권과 지방 각각 1.57%, 1.85% 상승했다. 수도권은 2013년 9월부터 25개월 소폭 상승 중이나 경기(1.21%), 인천(1.44%) 등 일부 수도권 지역은 전국 평균을 하회한 곳도 있다. 반면 지방 시장은 대구가 가장 높은 상승률을 보였으며 제주, 세종도 높은 상승률을 이어갔다. 토지거래량은 3분기까지 추이를 고려할 때 2006년부터 집계한 이래 역대 최대치를 보일 가능성이 높다.

2016 전망 – 정부정책, 세제변화로 거래량 감소 전망, 총선은 국지적 호재될듯

정부의 택지지구 신규개발 중단, 비사업용토지 세제 변화로 거래량 감소 예상
20대 총선 등 개발 호재 지역은 국지적으로 가격 상승세 유지 전망

내년에는 2015년과 비교해 토지 거래량이 둔화 될 것으로 보인다. 정부의 택지지구 신규개발 중단과 비사업용 토지의 추가과세 10% 가산 유예 종료로 양도세 부담이 커져 토지 시장 위축이 불가피하기 때문이다. 그러나 국지적인 상승세는 지속될 가능성이 있다. 특히 2016년에는 총선이 예정되어 있어 도로, 산업단지 조성 등 개발 공약이 추가로 발표되거나 가시화된 지역의 경우 지가 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

[KDB대우증권 Real Estate Scope 발췌]