금융

세간에 화제가 되고 있는 응답하라 1988, 쌍팔년도의 아련한 추억을 떠올리는 그 스토리 중에는 은근히 과거 27년간의 물가,경제,재테크를 비교할 수 있는 여러가지 자료들이 올라오곤 합니다. 그 중에서도 지난달에 이슈화 된 은마아파트 5천만원은 그 당시 물가이야기와 함께 세간의 화재가 되었습니다.

뜨거운 부동산 열기가 있기도 했던 80년대 후반 그리고 그 후 27년간 재테크에서 부동산과 주식 과연 수익률의 승자는 어디였을지 생각 해 보지 않을 수 없습니다.

ㅇ 은마아파트 vs 삼성전자 : 블루칩들의 특별 케이스 대결일 뿐

지난달, 은마아파트 27년간 20배 올랐다는 기사가 쏟아졌습니다. 1988년 당시 101제곱미터(30평형대) 은마아파트는 5000만원이었던 것이 현재 10억원대로 27년의 기간 동안 20배가까이 올라섰습니다. 그러면서 만일 그 때부터 은행,은마아파트, 삼성전자에 투자했다면 그 결과는 어떻게 되었을까라는 글과 뉴스들이 연이어 쏟아지기도 하였습니다.

[80년대 부동산 열풍 투자는 대단했습니다, 사진참조 : 응답하라1988 영상 캡쳐]

예금에 1년예금으로 예치하고 매년 갈아탔다면 2015년 현재 2억 5500만원이 되었을 것이고, 은마아파트는 10~11억원, 삼성전자에 투자했다면 20억원 가까이 올랐을 것이라는 분석들입니다.

그런데, 이러한 비교는 한편으로는 부동산 투자자 입장에서는 "삼성전자를 사후적으로 본 것일 뿐 아닌가?"라고 생각할 수 있고, 주식투자자 입장에서는 "강남권에 은마아파트라는 특정 사례일 뿐이다"라고 볼 수 있습니다.

즉, 은마아파트와 삼성전자는 지금 관점에서 보자면, 부동산 블루칩 vs 주식 블루칩의 비교한 것이다보니 실제 수익률을 비교하기에는 무리가 따를 수 있습니다. 다른 특이 케이스는 계속 등장하기 때문입니다.

예를들어 주식시장에 아모레의 경우 거의 70배 이상 올랐으니 5천만원이 35억이 되었을 것이니 삼성전자보다도 더 올랐을 것이고, 부동산시장에서는 맹지였던 어떤 동네가 개발이 되면서 수백배 오른 경우도 허다하기 때문입니다.

그래서, 냉정히 분석하기 위해서는 부동산에서는 지역별 통계치와 주식시장에서는 주가지수로 비교할 필요가 있습니다.

ㅇ 지가 상승률, 주가지수 연간 상승률을 비교하여 보다.

국토교통부의 부동산정보 통합포털 사이트, 온나라에는 과거부터 현재까지의 부동산통계자료를 쉽게 구할 수 있습니다. 아파트 관련 지수는 2006년부터이다보니, 이 보다는 80년대부터 자료가 있는 연간 부동산 지가 변동률을 활용하여 부동산 수익률을 비교하여 보고, 주가지수를 사용하여 수익률을 서로 비교하여 보았습니다.

[1988년초부터 2014년까지 누적 수익률 추이]

[자료 참조, 지가변동률자료 : 온나라, 주가지수상승률 : KRX]

27년이라는 시간 부동산 시장도 그리고 주식시장도 참으로 우여곡절이 많았습니다.

지역별 차별화로 인하여 서울 내에서도 강남 지가 상승률은 300% 수준으로 서울 전체 누적상승률 222%보다도 훨씬 높았습니다. 그에 반하여 서울 부도심권인 동대문의 경우 같은 기간 185% 상승에 그쳐 서울 평균에 미치지 못하였습니다. 전국평균의 경우 서울에 훨씬 못미치는 177%정도 상승하였으니 지역별 차별화 속에 어떤 동네는 부동산이 뜨겁게 달구어진 듯 하지만 어떤 동네는 오르는 둥 마는 둥 했을 것입니다.

요즘 지방 아파트/부동산 가격이 뜨겁게 오르지만 불과 2000년대 중반만 하더라도 서울은 오르는데 지방(부산,광주,대구 등등)은 오르지 않는다고 아쉬워하신 분들도 많이 계셨습니다.

90년대 초중방의 경우 노태우 대통령 때 주택 100만호 건설의 효과로 90년대 내내 보합권에서 안정세를 보이다가 IMF로 98년 폭락하기도 하고, 그 후 경기 회복으로 부동산 광풍이 2000년대 중반 이어졌다 08년에 잠시 소강국면으로 접어드는 듯 싶더니 최근 지가 상승률이 꾸준히 이어지고 있습니다.

주식시장도 경기 흐름 속에 부침이 이어졌습니다. 88년 초 500p대에 있던 종합주가지수는 89년 봄 1000p를 넘어선 후 90년대 초 폭락하며 깡통계좌 사태가 일었고, 90년대 중반 잠시 반짝하였지만, IMF사태로 사상 최악의 수익률을 만들기도 하였습니다. 그 후 등락과 부침 속에 주가지수도 은근히 상승하며 누적수익률 264%를 기록하였습니다.

그런데 이를 연환산 수익률로 바꾸어보면 비교하기 쉬운 의미있는 수치를 뽑아 낼 수 있습니다.

서울 전체 연 평균 상승률   : 4.43%

서울 동대문 연평균 상승률 : 3.95%

서울 강남권 연평균 상승률 : 5.25%

전국 평균 연 평균 상승률   : 3.7%

종합주가지수 연평균상승률 : 4.91%

위의 정리한 자료와 같이 27년간 연평균 지가 상승률은 3.7%를 수익률을 기록하였습니다. 같은 기간 강남권은 5.25%로 높은 수익률을 보여주었고, 종합주가지수도 뒤쳐지지 않는 4.91%라는 수익률을 기록하였습니다.

물론 아파트와 비교한다면 지역별, 단지별로 수익률의 차이가 날 수 있습니다만, 그 근간인 토지 가격 상승률과 비교하였을 때, 주식시장 전체 수익률인 종합주가지수도 나쁘지 않았음을 확인할 수 있습니다.

일단, 수익률 측면에서는 무승부였다고 볼 수 있겠습니다.

ㅇ 리스크 감안시, 위험했던 주식투자.

연수익률과 위험도를 비교하는 Sharp지수라는 비교 방법이 있습니다. 연수익률을 가격 변동성인 표준편차로 나눈 값으로 쉽게 설명드릴 수 있는 샤프지수를 통해 보면, 과거 27년간의 시장 수익률 속에 어떤 의미가 담겨있는지 생각 해 볼 수 있습니다.

서울 전체 샤프지수   : 0.40

서울 동대문 샤프지수 : 0.40

서울 강남권 샤프지수 : 0.36

전국 평균 샤프지수   : 0.41

종합주가지수 샤프지수 : 0.14

위의 샤프지수에서 보시는 바와 같이 토지 수익률의 샤프지수는 0.4 수준이로 거의 통일되어있습니다. 그에 반하여 종합주가지수의 샤프지수는 0.14이라는 부동산 수익률의 30%수준의 매우 낮은 값을 보이고 있습니다. 이는 주식시장의 변동성을 반영하는 대목으로 27년 간 어려웠던 증시를 그대로 반영하고 있다 할 수 있겠습니다.

주식시장에서 99%는 돈을 잃는다는 말이 생길 정도로 어려웠던 증시, 그러다보니 주가지수의 장기 수익률은 부동산에 뒤지지 않았지만, 높은 변동성으로 인해 실제 현실에서는 전체 투자자 중 99%는 손해를 보고 1%만 수익을 거두어 갔을 뿐입니다.

이러한 결과는 대다수의 개인투자자가 전략없이 감정적으로 접근한 이유도 있습니다.

그런데, 주식투자는 한가지 단순한 전략만 사용하더라도 놀라운 안정성과 높은 수익률을 만들 수 있습니다.

ㅇ 주식투자 50vs50전략만 사용하여도 괄목할만한 성과 달성

주식투자 전략에는 50vs50전략이 있습니다. 필자의 lovefund재토크 글을 통해 자주 언급드렸던 전략이지요.

안전자산(은행,채권 등)에 50%를 투자하고, 위험자산(여기서는 주가지수)에 50%를 투자한 후 1년에 한번씩 리밸런싱 즉, 반반으로 다시 가르는 전략입니다.

전략 자체는 매우 심플합니다. 투자금은 반반 나누어 안전자산과 위험자산에 투자하였다가 1년 후에 다시 비율을 맞추어 반반으로 나누어 주기만 하면 됩니다.

[50vs50전략과 다른 투자처의 수익률 비교]

그 결과는 상상 이상이었습니다. 27년간 강남 토지 누적상승률 300%를 넘어서는 578%를 기록하면서 연복리수익률 7.35%를 기록합니다. 그리고 위험을 감안한 수익률 비교 지표인 Sharp지수 또한 0.43으로 높은 수치를 보이며 토지 부동산 투자의 리스크 대비 수익률에서 앞선 결과를 보여줍니다.

이런 결과가 나타난데에는 주식시장 하락시에는 비율 조정시 저가로 주식을 일부 매입하게 되는 저가매수 현상이 나타나게 되고, 반대로 주식시장 상승후에는 비율 조정시 비중이 커진 주식을 매도함으로써 일부 고가 매도하는 간접적인 BLASH(Buy Low And Sell High, 싸게 사서 비싸게 팔다)현상이 나타났기 때문입니다.

물론 주식투자가 들어가기에 위험은 일정부분 남아 있습니다만, 100%주가지수에 투자한 것처럼 주식투자처럼 위험에 그대로 노출되는 것이 아니기에 위험은 크게 줄어들게 됩니다.

만일, 주가지수 대신에 가치투자 전략이나, 검증된 투자 방법 또는 투자철학이 명확한 매니저가 운용하는 펀드로 관리를 한다면, 수익률을 더 크게 높일 수 있을 것입니다.

단순하지만, 강력한 전략 꼭 재테크에 참고하시기 바라며...