전문가칼럼
상가주택 양도세 절세법…꿩 먹고 알 먹고
노후 생활을 위해 주거와 임대료 수익을 동시에 누릴 수 있는 상가주택에 대한 관심이 폭발적이다.
상가주택은 1인 소유의 건물에 상가와 사무실이 추가된 단독주택 유형 중 하나로 볼 수 있다. 20~50억원 선의 자금이 있는 자산가를 중심으로 1~2층은 상가·사무실로 활용하고 3층은 주택임대, 4층은 임대인이 거주하는 형태의 괜찮은 상가주택을 찾아달라고 요청하는 사례가 더러있다.
임대수익이 주요 목적이다 보니 전세보다는 월세를 받을 수 있는 상가주택을 선호한다. 반면 상가주택을 보유한 분들은 일반주택과 마찬가지로 1주택자 양도소득세 비과세 등 절세 혜택을 볼 수 있냐는 문의가 많다.
결론부터 말씀 드리면 상가겸용주택도 일정 조건만 갖추면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.
첫째, 전체 면적 중에서 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 상가를 포함한 건물전체를 주택으로 간주하게 된다. 그래서 보유기간이 2년이 넘는다면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 다만 고가주택 기준인 9억원 미만인 경우에 한한다.
둘째, 주택면적이 상가면적 보다 작거나 같을 경우 상가부분은 주택으로 간주되지 않는다. 즉 2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.
상가는 양도차익이 발생하면 무조건 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 주택은 1세대 1주택 요건을 갖추어 양도하면 비과세 등을 적용받을 수 있다.
상가와 주택의 성격을 동시에 지니고 있는 상가주택을 양도할 경우 주택으로 간주된다면 양도소득세 절세 면에서 유리해진다. 물론 1세대 1주택일지라도 양도가액 9억원을 초과하면 그 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해선 양도소득세를 내야만 한다.
그러나 1주택자라면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상인 부동산에 대해 공제율 24~80% 차등 적용)를 적용받게 되어 세 부담은 많이 줄어든다.
상가겸용주택으로 비과세를 받을 수 있는 방법
만약 주택으로 사용하는 면적과 상가로 사용하는 면적이 비슷하다면 부동산 컨설팅을 받아서 어느 정도는 조정이 가능하다.
첫째, 계단 복도 등을 주택의 면적으로 조정하는 방법이 있다.
둘째, 조건이 된다면 주택부분을 약간 증축하여 주택으로 사용하는 부분을 50% 초과하게 하는 방법도 있다.
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