전문가칼럼
신도시 공공임대 아파트 억대 웃돈 형성 가능
외관상으로 보기에 비슷한 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해 관련 제도를 적절하게 활용하면
재테크에 성공할 수 있다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만, 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다.
1. 일조권과 개방감을 따져라
다가구주택의 경우 무엇보다 일조권과 개방감 등을 따져야 한다. 이는 다가구주택이라는 특성상 독립된 공간의 장점을 최대화할 수 있는 요소다. 아울러 네모 반듯한 필지가 좋다. 재건축 시 주택을 건설하는 데 좋은 구조이기 때문이다. 이와 같은 사항은 앞으로 매매할 때도 가격을 책정하는 데 큰 요인으로 작용하기 때문이다
2.용도 변경 눈여겨봐야
용도 변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록도 보다 손쉬워졌다. 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대주택으로 변경이 가능한지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 다가구주택을 다세대로 바꾸면 여러 채의 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있다.
다세대주택은 구분등기가 되나 다가구주택은 그렇지 않다. 다가구주택을 구분등기하려면 먼저 다세대주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도 변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대주택으로 바꿔야 한다.
근린상가로 리모델링 시, 집을 리모델링해 1~2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻을 수 있다. 다가구주택을 근린 생활시설로 리모델링하는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적기 때문이다. 주택은 시설면적 100~150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다.
반면 제1종 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대꼴이다. 리모델링 비용은 설계 등 조건에 따라 천차만별이지만 보통 3.3㎡당 200만~250만 원 안팎이다. 단 석면 철거, 옹벽 보강, 소방시설 등의 비용이 변수다.
3.임대사업자로 등록하라
사업자 등록을 꼭 해야 하냐는 질문도 많은데 2주택 중 하나가 다가구(다세대가 아닌 주택)주택이라면 사업자 등록을 안 해도 된다. 다가구주택을 사고 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세이다.
구분등기 후 주민등록등본과 임대건물의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제 혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금 부담이 훨씬 적어진다.
대개 15평짜리 다가구주택 6가구를 다세대주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면 1년에 수백만 원 정도 세금을 덜 낼 수 있다. 구분등기를 할 때는 등록세가 과세표준의 1.5%, 취득세가 과세표준의 2% 부과된다. 그러나 임대사업자로 등록하면 이 세금이 면제된다.
다가구주택을 다세대주택으로 변경한 경우에도 바꾸기 전에 납부했던 취득세, 등록세는 환급되지 않으나 신축 중인 다가구주택은 다세대주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다. 또 다가구주택을 지은 건축주가 다세대주택으로 변경한 경우 건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세와 등록세가 면제된다.
4.경매로 낙찰받는 것도 고려해볼 만하다
기존 세입자와 재계약할 필요가 없고 빈집을 넘겨받을 수 있어 완전히 새로 꾸밀 수도 있다. 전체적으로 개조하면 개조 비용도 크게 줄일 수 있으며 외관도 세입자에 피해를 주지 않으면서 산뜻하게 바꿀 수 있다. 다가구주택은 경매를 이용해 구입비용을 최대한 낮추고 추후 임대용으로 개조하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
[조세일보] 박상언 대표
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