금융

1%대 기준금리 시대,
시장의 미래를 예측하고 대응하는 일은 전보다 훨씬 어려워졌습니다. 현명하게 대응하기 위해서는 세상을 바라보는 시각을 새롭게 리셋(Reset)할 필요가 있습니다. 우리는 모두가 어려워하는 시대를 마주하고 있습니다. 그리고 겪어보지 못한 환경에 처한 지금은 그 어느 때보다도 전문가적인 혜안이 필요한 시기입니다.

Chapter 1. 시장환경 : 왜 저금리인가? 평생 저금리 시대의 도래
Chapter 2. 주식투자전략 : 저금리 시대의 주식투자 전략 – 경험에 투자하세요
Chapter 3. 상품투자전략 : 저금리 환경, 은행고객 투자상품
Chapter 4. 절세전략 : 종합소득세 절세방안과 절세상품
Chapter 5. 부동산전략 : 저금리 시대의 대안 투자 – 수익형 부동산

부동산은 투자가 아닌
비즈니스마인드로 접근하라

최근 금리 하락으로 수익형 부동산에 대한 관심과 투자가 뜨겁다. 은퇴자가 늘면서 노후 대비의 하나로 상가 같은 수익형 부동산에 대한 관심은 쉽사리 식지 않을 전망이다.

수익형 부동산에 관심 뜨거워

수익형 부동산의 특징은 매달 생기는 현금흐름, 즉 임대수익이다. 매달 수익을 얻을 수 있어 연금과 유사할 뿐만 아니라 부동산이란 특성 때문에 투자자들의 관심은 쉽사리 식지 않고 있다.
그러나 투자자들은 상가 같은 임대수익형 부동산의 월세가 곧 연금이라 생각하지만 엄연히 다른 부분이 많다. 연금상품은 일단 가입하면 매달 연금수입을 얻는 구조여서 별다른 관리가 필요 없다. 이에 반해 수익형 부동산은 세입자에게 상가를 임대해 월세를 얻고 있어 관리가 필수적이다.

우선 상가건물의 경우 건축물인 만큼 시설관리에 신경을 써야 한다. 입지여건은 기본이지만 갈수록 좋은 시설을 원하는 임차인이 늘고 있어, 지속적인 시설관리를 통해 좋은 상가환경을 유지하는 것이 중요해지고 있다. 상가 같은 건물은 시간이 갈수록 쇠락하게 되어, 꾸준한 유지보수로 건물수명을 늘리고 좋은 환경을 갖추는 것은 필수적이다.

두 번째는 세입자 관리이다. 최근 내수침체로 상가는 갈수록 세입자 확보가 어려워지고 있다. 창업수요가 줄고, 자영업자 비중도 감소해 세입자 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 양호한 영업실적을 얻고 이를 통해 월세도 꾸준히 지불할 수 있는 좋은 임차인 찾기는 필수요소가 되고 있다.

이렇게 좋은 임차인을 확보해 공실 없이 상가가 유지되려면 세입자 관리에도 신경을 써야 한다. 특히 좋은 업종의 임차인을 고루 갖춘 상가는 건물가치도 높아져 일거양득이다. 장사가 잘 된다고 월세를 무조건 높일 것이 아니라, 우량 임차인에게 좋은 서비스와 배려를 통해, 꾸준한 월세 수익을 확보하는 것은 매우 중요한 투자포인트가 되고 있다.

투자환경은 레드오션

마지막으로 살펴보아야 하는 점은 시장 상황이다. 최근 상가를 비롯한 수익형 부동산 시장의 투자 환경은 그리 녹록치 않다. 투자자들이 막연한 기대를 갖고 상가 매수에 나서고 있지만, 임대수익률은 갈수록 악화되고 있다. 정부 발표에 따르면 상가임대수익률은 연 5%선으로 은행이자율보다 두 배 이상 높다. 하지만 시장에서 피부로 느끼는 실제 임대수익률은 훨씬 낮아 실제로는 세전 연 3~4%에 불과하다. 내수침체 여파로 임차인이 줄면서 공실이 꾸준히 늘었기 때문이다. 지역별로 차이가 있지만 서울의 경우 공실률이 10%를 넘어선 곳이 많다. 공실률 증가로 인해 불과 10여 년 전 연 7~8%를 넘던 임대수익률은 3~4%선으로 크게 하락했다. 이런 상황은 저성장과 내수침체로 인해 갈수록 악화될 가능성이 높다.

그렇다면 이런 환경 속에서도 최소한의 수익을 얻으려면 임대 수익률은 어느 정도가 되어야 할까?
일반적으로 상가는 투자 리스크가 크고, 투자규모도 만만치 않은데다 시설·임차인 관리 등의 노력이 필요하다. 이런 점들을 고려하면 임대수익률은 적어도 연 4~5%선은 넘어야 한다. 주의할 점은 임대수익에는 세금이 부과돼 세후 수익률을 따져야 한다는 점이다. 상가 등 수익형 부동산의 임대소득은 소득세가 부과된다. 문제는 상가임대료 뿐 아니라, 다른 소득이 있을 경우 임대소득과 다른 소득을 모두 포함한 소득에 세금이 부과된다는 점이다. 다시 말해 상가임대수익은 다른 소득과 합산해 소득세가 부과되는 종합소득세 대상이다. 이렇게 소득세 부담을 고려하면 수익형 부동산의 임대수익률은 훨씬 더 낮아진다. 이 때문에 투자자 본인의 모든 소득을 고려한 소득세 부담이 어느 정도인지 정확히 따진 후, 실질적인 임대수익률을 알아보는 것이 매우 중요하다. 여기에는 보유기간 동안 부담할 재산세와 사업자등록으로 늘어나는 건강보험료 등 각종 부대비용도 함께 고려해야 해, 실질수익률은 예상보다 더 낮아진다는 점을 염두에 두어야 한다.

비즈니스마인드로 다시 생각해보기

수익형 부동산의 가장 중요한 투자지표인 최소임대수익률은 여러 투자기준 가운데 하나일 뿐이다. 실제로는 주변 상권 상황과 적절한 투자타이밍, 관리 노하우 등과 함께 투자자 자신과 맞는지 등을 종합적으로 살펴야 한다.
최근 공실 증가와 내수침체로 인한 수익률 하락이 불가피한 상황에서 상가투자는 보수적인 관점에서 철저한 옥석 가리기가 필요하다. 상권이 제대로 성장하는 곳에 저평가된 상가를 찾되 상가 운영 방법도 수립하는 등 여러 준비가 필요하다. 그만큼 꼼꼼하고 철저한 준비를 하지 않으면 수익형 부동산 투자는 실패하기 쉽다.

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