금융

2주에 걸쳐 2부작으로 만들어진 다큐, SBS스페셜 "아파트 혼란의 시장"은 지금 한국의 주택 현실을 다양한 각도에서 분석하면서, 사람들에게 공감을 크게 얻었습니다. 성대모사의 달인 개그맨 정성호씨가 전세집을 구하러 다니는 상황에서 시작하는 이 다큐처럼, 올해 가을 많은 분들이 전세 대란의 혼란 속에서 살기 위한 집을 구하기 위하여 고민하고 돌아다니고 있습니다. 이 주택문제는 재테크에 큰 목표가 되기도 하고 변수가 된단 점에서 lovefund재토크 113회에서 다시 한번 다루고자 합니다.

ㅇ 전세 재계약 판단, 틀린 것은 아니었다. 하지만 현실은 가혹했다.

2012년 어느날부터 서울지역 부동산사무소에 도배되어있던 "급매물"이라는 단어가 서서히 사라지기 시작합니다. 당시에는 철저하게 매수자 우위의 시장. 즉, 사고자 하는 사람이 가격을 더 깎아달라고하면 가격 협상이 가능했던 시기가 바로 그 때였습니다. 전세에 살고 있던 많은 분들이 향후 집값이 오르더라도 그렇게 크게 오르지 않을 것이라 예상하였고 전세 재계약을 하는 분들도 많았습니다.

그 즈음, 필자는 지인들에게 능력이 된다면 급매물을 매입해도 부담없으니 사야한다고 이야기하였습니다.

방송국에 PD분, 친구 누님, 대학친구, 친척 등 10명에게 이야기하였습니다만 실제 매입에 나선이는 한두명에 불과하였습니다. 그 만큼, 향후 고령사회에 따른 집값하락이 불안하였기에 그럴바에는 전세로 살겠다고 생각 한것입니다.

대다수가 예상대로, 그 후 1년 정도는 아파트 가격이 추가로 하락하는 지역이 늘어났습니다. 대부분의 서울지역에서는 2013년말까지 조정세가 이어집니다. (2014년부터는 집값이 매도자 우위시장으로 바뀌며 상승세로 바뀌게 됩니다.)

[전세가격은 아파트 가격상승보다 더 가파랐다, 자료참조 : KB국민은행]

문제는 전세입자분들이 향후 집값에 대한 예상을 했지만, 전세가격에 대한 전망을 하지 않거나 했더라도 2년 후에 먼 나라 이야기처럼 생각하고 있었다는 점입니다.

"전세는 점점 사라지고, 월세로 임대시장이 바뀔 것이다"라는 이야기는 모든 분들이 몇년전부터 듣고, 예상하였습니다만 그에 따른 준비를 하지 못했고, 2013년 이후 전세물량이 급격히 줄어들고 전세금이 폭등하면서 전세입자의 재계약은 너무나도 가혹한 현실이 되고 말았습니다.

마치, 아래 사진에 SBS스페셜에서 정성호씨가 이야기하는 것처럼 말입니다.

[전세물건은 이제 없는 것과 같다. 사진참조 : SBS스페셜 아파트 혼란의 시장]

ㅇ 그렇다면?! 지금 집을 사야하나? 대책을 어떻게 세워야하나요?

얼마전, 필자의 지인이 "오늘 꼭 저녁식사 했으면 좋겠다"며 연락이 왔습니다. 몇년전, 전세 재계약을 고민하던 당시 능력이 되니 사라고 조언을 드렸던 10명 중에 한분이었습니다.

전세 재계약이 다가오고 있었고, 집주인은 계약을 종료한다고 통보했다고 하더군요.

"그 집을 사거나 아니면 비워달라."

그 제안을 받고 집 주변 전세금을 보니, 2년만에 1억가까이 오른 전세금에 깜짝 놀랐고, 우울한 마음에 필자에게 전화를 했던 것입니다. 어쩌면, 이는 지금 아파트에 살고 있는 전세입자의 일반적인 모습일 것입니다. 그리고 그 급한 마음에 여러가지 성급한 결정들이 이어지고 있으리라 예상됩니다.

SBS스페셜에 나왔던 것처럼, 분양시장에도 나가보고 아파트 매입을 고민하고 있을지 모릅니다. 혹은 집값대비 90%수준이지만 전세가 있는 것을 보고 계약을 할까 말까 고민하고 계실 수 있습니다.

일단 쉼호흡을 하시고 냉정을 되찾으신다음, 정답은 아니지만 아래 필자의 조언을 참고하여 지금 눈앞에 닥친 전세 문제를 합리적으로 결정내리시기 바랍니다.

1. 집값대비 90%인 전세금으로 재계약?

아마 부동산사무소에서는 이렇게 이야기할 겁니다. (사실 그게 현재 현실이기도 하겠지요.) "1시간 내에 결정안하시면, 다른사람이 계약해요!! 빨리 도장들고 오세요"

전세금이 집값에 90%까지 다가선 전세를 과연 계약을 해야할까? 원론적인 생각을 하십시요.

지금은 잠시 부동산 가격이 상승세이기에 경매에 들어가도 낙찰가가 100%를 넘기도 하지만, 부동산 경기가 하락세로 꺽이고, 집주인이 부도가 나서 경매에 넘어가거나 전세금을 받아야할 때 반환하지 않는다면, 전세입자는 재정적 리스크를 안을 수 밖에 없습니다.

소위 깡통전세... 집값대비 90%전세 계약을 하느니 전월세로 바꾸는 것이 오히려 합리적입니다.

2. 분양시장 뜨겁다는데, 지금 신규분양 참여?!

사상최대 분양 뉴스는 어렵지않게 볼 수 있는 2015년 올해 핫뉴스입니다.

'"신규"라는 단어가 붙은 투자처에 대한 소고-lovefund재토크 105회'에서 필자가 언급드린바와 같이, 신규상품들은 기본적으로 높은 프리미엄을 안고 있는 상품입니다. 쉽게 이야기해서 바가지 가격이란 뜻입니다. 하물며 신규분양아파트는 최근 전세 대란에 따른 부동산 시장 붐을 타면서 가격을 크게 높아져 있습니다.

그 비싼 물량의 아파트를 건설사는 사상 최대로 쏟아내는데 이 물건을 굳이 비싼값을 주어야하는가에 대해서는 냉정하게 생각 해 볼 필요가 있습니다.

3. 그렇다면 기존 아파트 구입?

합리적인 가격으로 나온 기존 아파트를 구입한다면 나쁘지 않다고 봅니다.

단, 지금은 철저하게 매도자 우위 부동산 시장이란 점을 생각 해 봐야합니다. 가격 협상이 안되는 시장이고 집주인도 기대치가 높아져 있기 때문에 오히려 호가를 높이면 높였지 낮출 의사는 없는 것입니다.

혹여 급매물이 등장한다면 모를까, 모두가 흥분해 있는 지금 시점에서 성급하게 불리한 가격에서 매입할 필요는 없습니다.

아니면, 부동산 시장에 흥분이 조금 가라앉거나 비수기에 (한겨울 혹한의 추위 때) 매물을 알아보는게 오히려 가격 협상이 지금보다는 유리할 수 있을 것입니다.

4. 반전세, 전월세 마음속으로 인정하시라.

계속 전세를 고집하는 것은 오히려 자신을 더 힘들게 할 수 있습니다.

일정부분 소위 반전세라 불리는 보증부월세를 인정해야만 합니다. 아직까지는 월세가 엄청난 가격으로 형성되어있지는 않습니다. 과거 전세금 수준에 월세가 붙은 경우가 많이 있습니다. 오히려 전세보증금 리스크를 감안하더라도 전월세가 마음 편할 수 있습니다.

5. 아파트 매입? 오히려 더 좋은 가격 기회는 온다.

지금 현시점에서 보면, 아파트 가격은 끝없이 올라갈 듯 불안하게 보이실 것입니다.

하지만, 경제란게 10년에 한번은 큰 요동을 일으키게 되지요. 2008년과 같은 금융위기가 2010년대 후반에 다시 찾아올 수도 있는 것입니다. 그 때를 대비하여 돈을 모아두십시요.

아마, 그 때가되면 매수자 우위 시장이 되어, 급매물을 골라 사실 수 있을 것입니다. 

경제충격이 아니더라도, 지금 사상최대 수준으로 분양된 물량, 2~3년 뒤에는 매도물량으로 작용하면서 주변 아파트 시세에 발목을 잡을 수 밖에 없습니다.  

[아파트... 사진참조 : 픽사베이]

ㅇ 가능성은 다 열어 놓고 판단하시길.

일각에서는 집값이 폭락한다는 이들도 있고, 어떤 이들은 독일과 같은 케이스처럼 폭등세가 나타날 수 있다고도 합니다. 이를 흑백논리로 결정내리고 본인의 미래 주거 문제를 판단하지는 마십시요.

양방향을 모두 열어두고 시나리오를 짜셔야만 합니다. 

만약 집값이 올라간다면 어떤 계획을 세울 것인가? (시세에 따라 살까?, 말까?)

만약 집값이 하락한다면 어떤 계획을 세울까? (집값이 하라하는데 사지말까? 싸게살까?)

모든 가능성을 열어두셔야만 합니다.

그리고 본인의 직업과 상황 그리고 미래 현금흐름, 집에대한 가치에 대한 생각 등을 종합적으로 감안하여 모든 시나리오를 감안하여 최종 판단을 내리십시요.

단, 최악의 결정인 지금 쫓기듯 급한 마음에 결정하는 것은 절대 피하시면서 말이죠.