금융

고객들이 투자상담차 사무실에 내왕하면 우선적으로 머릿속에 떠오르는 게 지하철 개통예정지 인근의 부동산이다.

부동산 투자의 영원한 테마는 교통이 개선되는 지역이다. 교통이 획기적으로 개선되는 지역만 따라가도 부동산 투자에 있어 성공을 예약한 거나 다름없다. 대한민국의 내로라하는 대다수 부동산 전문가들도 오르는 부동산을 고를 때 우선적으로 염두해 두는 곳은 향후 교통이 개선될 지역이다. 향후 교통환경이 좋아져 접근성이 좋아지면 사람들이 자연스레 몰려 아파트 가격도 덩달아 오를 확률이 높기 때문이다.

특히 지하철 개통호재로 역세권으로 변모할 아파트는 실수요자뿐만 아니라 투자자들에게도 더욱더 인기를 얻을 수밖에 없다. 이러한 단지들은 호황기 때 가격상승폭이 크고 불황기에도 가격하락폭이 제한적일 수 밖에 없기 때문이다.

지하철 개통이후, 실제 시세 상승 수도권 전철 노선 개통 및 예정지역은 집값 및 전셋값도 큰폭으로 오르기 때문에 실수요자들이 유입되어 시세차익 가능성도 농후하다. 즉 전철 불모지의 경우 출퇴근 불편과 편의시설 부족으로 수요층이 지역주민에 한정돼 집값이 저평가되는 특징이 있다.

최근 수도권 각지에서 서울의 강남과 종로 등 도심 업무지역을 통과하는 전철 노선이 추진되면서 교통망 확충에 대한 기대감과 가격 경쟁력 등으로 수도권 전역으로 수요층이 확대될 가능성이 높다.

일반적으로 지하철 연장이란 특급 개발호재가 발표되면 시세가 급격하게 뛰는 경향이 있다. 때문에 주변시세와 비교해 저렴한 가격에 매입해야 시세차익을 누릴 수 있다.

실제 서울 강남권 황금노선으로 평가받았던 지하철 9호선이 대표적이다. 지하철 9호선이 개통된 후 일대 지역 집값이 눈에 띄게 상승했다. 국민은행에 따르면 가양역 인근에 위치한 가양동강나루2차현대(2001년 8월입주)아파트도 9호선이 개통된 전후로 시세가 큰 폭으로 올랐다.

오는 2016년 상반기 신분당선 연장구간 1단계(정자~광교신도시) 개통 예정인 경기 용인 수지구와 같은 해 성남~여주 간 복선전철 개통을 앞둔 경기 이천은 지난 1년간 수도권 집값 상승률 1, 2위를 기록했다. 앞서 판교신도시는 신분당선 판교역 개통으로 서울 강남권까지 출근시간이 17분으로 단축되면서 수도권의 부촌으로 자리매김한 바 있다.

1. 주목할 수도권 전철, 연장 예정지

수도권 전역에서 전철 노선 확대 및 신설역 건설이 한창이다. 전철 노선이 신설되면 서울지역으로 출퇴근이 용이해질 뿐 아니라 편의시설 등이 입점해 집값 상승의 원인으로 작용하고 있다. 이 때문에 지역 부동산시장을 뒤흔드는 대어급 개발호재로 인식되고 있다.

건설사들도 교통 개발호재와 가격 경쟁력을 무기로 전철 개통 예정지를 중심으로 잇따라 분양에 나서고 있다. 일부 지역에서는 시세차익을 노리는 수요 및 투자자가 몰려 중소형 매물은 찾아보기 어려울 정도다.

1)경기도 하남시일대
덕풍동·미사강변도시 등 주요지역에서 분양되는 아파트마다 수요자들이 몰리면서 청약열기가 뜨겁다. 서울로 연결되는 지하철 개통을 앞두고 주택 수요자들이 눈독 들이는 주거지로 재조명 받고 있기 때문이다.
하남에서 개통을 앞두고 있는 지하철 5호선 연장선은 서울 강동구 상일동역부터 하남시 창우동까지 총 5개 정거장이 들어서는 노선이다. 총 사업비 1조5500억여원이 투입돼 5개 공구로 나눠 추진되며 1단계 구간은 2018년, 2단계 구간은 2020년에 완공될 예정이다.

2)위례 신도시
위례~신사선 위례중앙역과 트랜짓몰을 도보로 이용 가능한 위례 신도시도 호재가 있다.
광교신도시도 오는 2016년 상반기 신분당선이 연장 개통된다. 신분당선을 이용하면 광교신도시(경기도청역)에서 강남역까지 30분 내 이동이 가능하다.

3) 그 외 전철 연장 호재 지역
수도권에서 전철 연장이 계획 중인 노선은 지하철 4호선과 5호선, 7호선, 8호선, 9호선, 신분당선 등이다. 이 밖에 서울 도심으로 이어지는 수도권광역급행철도(GTX)와 KTX도 송도와 동탄 등에서 추진 중이다.

2.지하철 개통호재지 투자전 주의점

막상 개통을 앞뒀지만 매물이 쌓이면서 예전 상승분을 반납하는 분위기가 연출되고 있는 것이다. 아파트가 몰려 있는 성동구 서울숲역 주변은 분당선 연장에도 급매물이 쏟아지면서 매매가가 오히려 하락하고 있다.
예전에는 지하철 계획이 발표되고 착공, 개통 시점마다 아파트값이 크게 올랐는데 매매가는 오히려 하락하고 전세난으로 인해 전세가격만 오르고 있는 실정이다. 게다가 계속되는 수도권 부동산시장 침체속에 지하철 개통효과가 예전만 못하기 때문에 투자보다는 실수요위주로 접근해야 한다.

실제 분당선 개통이후 강남과의 접근성 개선으로 성수동 일대 전셋값은 크게 올랐다. 실제 서울숲역 도보 5분거리에 있는 동아 아파트 전용 105㎡는 개통이후 3000~4000만원 가량 올랐다.
강남권 아파트 전세값에 부담을 느낀 세입자들이 분당선 선릉~왕십리 구간의 개통을 염두해 두고 전셋값이 비교적 저렴한 성수동이나 행당동으로 옮긴 것으로 풀이된다. 지하철 연장노선주변 부동산 매입시에는 착공된 이후 장기간의 시간이 소요되는 프로젝트이기 때문에 가격상승기대보다는 중장기적인 편리성과 실수요를 고려해 매입해야 한다는 점을 명심해야 한다.

[조세일보] 박상언 대표