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어떤 교육과정이든 실습과정이 반드시 들어있기 마련이다. 백문이 불여일견, 백견이 불여일행이라 했듯 아무리 배우고 듣고 본들 한번 실행해보는 것보다 못하기 때문이다. 특히 경매절차에 있어서 경매실습은 반드시 거쳐야 한다. 따라서 거의 모든 경매교육과정이 법원 입찰법정을 견학하거나 실제 모의입찰을 해보는 과정을 1회 이상 진행하도록 구성돼 있다.

설령 경매교육생이 아니더라도 입찰에 관심있는 사람이라면 한번쯤 입찰법정을 견학해볼 것을 권장하고 있을 정도로 입찰법정 견학은 입찰을 위한 필수 과정으로 여겨지고 있다. 이렇듯 입찰법정 견학이 강조될 정도로 중요시 되는 이유는 무엇일까? 입찰법정 견학을 통해 무엇을 얻을 수 있을까?

입찰법정 견학을 통해 배울 수 있는 첫째 잇점은 법정 분위기에 익숙해진다는 것이다. 아무래도 처음 입찰법정에 들어서는 사람보다 수차례 입찰 경험이 있는 사람과는 긴장의 정도가 다르다. 긴장이 심하면 심할수록 나도 모를 실수를 하게 되는 것이 바로 입찰법정이다. 낯선 입찰법정 분위기를 친숙하고 익숙한 분위기로 만드는 것은 가까운 지역 입찰법정을 수시로 드나드는 것이 최고다.

바쁘게 움직이는 입찰법정 안을 차분하게 들여다보면 입찰법정 안에 모인 사람들 모두가 입찰하기 위해 온 사람들은 아니라는 점도 알 수 있을 것이다. 일부는 입찰자들이고, 일부는 입찰자 관계자나 경매물건과 이해관계가 있는 사람들이고, 또 일부는 경매교육업체에서 견학 온 학생들이라는 사실들도 파악할 수 있게 된다. 이러한 부류들을 나름 파악할 수 있어야 입찰법정 분위기에 압도당하지 않고 소신껏 입찰가를 써낼 수 있게 된다.

둘째, 입찰절차를 시작부터 끝까지 지켜봄으로써 입찰자들이 입찰표를 작성하고 입찰하는 모습, 입찰하는 방법과 절차 및 개찰하는 절차 등 기본적인 입찰과정을 생생하게 볼 수 있다. 집행관의 입찰법정 개정선언과 입찰 시 주의사항에 대한 공지 이후 입찰자들이 입찰표를 어떻게 배부받고 입찰표 작성은 어디서 하는지, 작성된 입찰표를 어떤 과정을 거쳐 입찰함에 넣는지 눈으로 확인할 수 있다. 입찰이 다 끝난 후 어떤 준비절차를 거쳐 개찰을 하는지, 입찰에서 낙찰되거나 낙방하는 경우 각각의 입찰자들이 어떻게 행동하는지 등 입찰과 개찰에 관한 모든 과정을 한눈에 볼 수 있는 기회이기도 하다.

셋째, 입찰법정 견학을 통해 입찰 과정에서 발생할 수 있는 실수를 줄일 수 있다. 어떻게 보면 견학을 통해 얻을 수 있는 가장 중요한 소득이랄 수 있다. 입찰 당일 입찰법정에서 발생할 수 있는 실수 유형은 참으로 각양각색이다. 당일 변경·취하 등의 이유로 경매가 진행되지 않는 물건에 입찰하거나, 대리입찰을 하는 자가 위임장이나 인감증명서 등 서류 미비로 입찰서류조차 내지 못하는 모습이 종종 목격된다. 보증금 미달, 입찰 자격이 없는 자(채무자 등)의 입찰 등의 사유로 입찰이 무효되는 사례도 있다. 운이 좋으면 이들 사례를 모두 볼 수도 있고, 그렇지 않더라도 이들 입찰 무효 사례들을 한 두 가지는 꼭 볼 수 있다.

그 뿐만이 아니다. 위에서 언급한 입찰 무효사례들은 그나마 입찰 시 제공한 보증금은 돌려받을 수 있다. 하지만 낙찰이 되었으나 대금납부를 하지 못할 상황에 처해 입찰보증금을 몰수 당할 위기에 처하는 사례들도 종종 목격할 수 있다. 시세나 개발호재에 대한 잘못 판단으로 필요 이상 고가로 낙찰이 되는 사례, 단독으로 고가낙찰되는 사례, 권리나 임대차분석 잘못으로 상당히 부담스러운 권리나 임차인 보증금을 추가로 인수해야 하는 사례, 입찰표에 입찰가액을 잘못 써내 초고가로 낙찰된 사례 등이 대표적이라 할만하다. 이런 사례들을 직접 목격하면서 차후 내가 입찰 시 뭘 주의해야 하는지에 대한 사전 예방 차원의 교육효과가 충분해지는 셈이다.

끝으로 경매과정을 실무적으로 직접 견학함으로써 이해도가 높아지는 계기가 된다. 경매교육을 통해 또는 경매서적을 통해 경매지식을 쌓긴 했으나 직접 입찰에 참여하거나 경매과정을 체득하지 않으면 쉬 와닿지 않는 것이 경매다. 특히 경매용어가 낯설고 어려운 부분이 있어 더욱 그렇다.

경매가 진행되는 동안 입찰법정에는 숱한 일들이 발생한다. 기본적인 입찰절차가 파노라마처럼 펼쳐짐은 물론 운이 좋으면 공유자가 공유자우선매수신고를 하거나 2등 입찰자가 차순위매수신고를 하거나 한 물건에 여러 사람이 공동으로 매수신청을 하는 사례들을 직접 접할 수가 있다. 탁상에서만 공부했던 내용들이 현장에서 적나라하게 보여짐으로써 초보자들의 경매에 대한 이해가 한층 더 쉬워질 수 있음이다.

이렇듯 입찰법정 견학은 많은 교훈적 사례를 얻을 수 있는 기회이자 경매지식의 깊이를 더할 수 있는 기회이기도 하다. 최근의 경매동향이나 입찰 분위기를 알고 싶을 때, 입찰과정에 있어서 특이한 사례를 발견하고 싶을 때에도 입찰법정으로 향하면 될 일이다. 그래서 입찰법정 견학은 경매초보자뿐만 아니라 전문가에게도 꼭 필요한 과정이다.

[조세일보] 이영진 소장