금융

근간에 많이 받게 되는 질문은 "과연 지금 집을 사야하는가?"입니다. 전세물건은 메말라가고 전세가격이 급등하면서 점점 월세로 넘어가는 과도기인 2010년대 지금, 실수요자를 중심으로 주택 매수세가 늘어나면서 주택가격이 상승세도 나타나면서, 실수요자들의 고민은 커져만 가고 있습니다.

오늘 lovefund재토크는 100회 특집을 맞이하여, 인생 최대 쇼핑인 주택구입에 관하여 다양한 관점에서 의견을 드리도록 하겠습니다.

(2013년 7월 9일 제1회 글부터 시작된 lovefund재토크 앞으로도 계속 독자님들의 재테크의 방향에 기준이 되어드리겠습니다.)

ㅇ "2년전 그 때라도 집을 살껄", 진퇴양란 속에 세입자

2년전, 필자는 주변 지인들에게 집을 구입할 계획이 있다면, 더 늦기전에 매입하라고 조언하였습니다. 2년전만 하더라도 부동산 시장에 급매물이 줄어드는 추세이긴 하였습니다만 충분히 남아있었고, 매수자 우위의 시장이기 때문에 매도자와 협상을 잘 할 경우 가격을 크게 깍을 수도 있는 여지가 많았기 때문이지요. 그리고 현실적으로 전세가 사라지고 월세로 급속도로 전환되는 과정 속에서, 세입자의 다음 전세 재계약은 전세금을 크게 올리거나 월세로 계약해야하는 것이 모든 분들이 예상할 정도로 빨리 진행되고 있었습니다.

친한 방송국PD,필자의 친구 누님, 친한 지인 등 나름 주택을 구입할 준비가 되어있고, 시기만 노리던 분들에 한하여 조언드렸습니다. 하지만 그 시기 아무도 주택 매입을 단행하지는 않았습니다.

집값이 하락추세였다보니 결정을 미루었던 것입니다. 결국 주택시장은 전세금 인상에 따라 전세입자들은 실수요 매수세로 변하고 자연스럽게 매도자가 가격을 좌우하는 매도자 우위 시장으로 변하면서 주택가격 상승은 확연해 지면서, 실수요자들은 급하게 사기도 어렵고, 그러자니 전세보증금은 수천만원씩 올라가거나 월세 계약으로 전환해야하는등 진퇴 양란의 상황에 빠지고 말았습니다.

ㅇ 전세를 재계약한다면? 전세 더 큰 리스크를 안을 수 있는 상황

[전국 아파트 매매가 대비 전세가율은 사상최고치 수준]

매매가 대비 전세가 비율은 사상최고치를 경신하고 있습니다. 전국 아파트 매매가 대비 전세가율은 71%를 최근 넘어섰습니다. 이 것이 전국 평균이어서 그렇지, 어떤 아파트 단지는 90%를 넘어가는 경우도 흔하게 목격되어지고 있습니다. 전세금에 10%정도만 더 추가하면 집을 매입할 정도에 이른 지역이나 아파트단지도 있는 상황입니다.

이러한 현상은 과거에는 인구유입이 가파랐지만 주택가격이 오르지 않는 지방 산업도시에서 나타나곤 하였습니다만, 이제는 전국적으로 특히 서울지역에서는 더욱 두드러지게 나타나면서, 전세입자 입장에서는 전세금을 올려서 재계약을 해야할지 아니면 월세로 전환할지 그도 아니면 이 참에 사버려야할지 고민을 하게 됩니다.

전세금이 급등하는 현상황에서 한가지 확실한 조언은 "매매가 대비 80%"를 넘어서는 전세 계약은 리스크를 크게 안기 때문에 다른 대안을 찾아야한다"고 이야기드리고 싶습니다.

전세금이 나중에 계약 만료되었을 때, 집주인께서 곱게 돌려주실 100%안전자산으로 인식하시는 경우고 있는데 전세금 못받는 경우는 흔하게 발생하고 있습니다.

특히, 집주인이 선순위로 대출을 끼고 있는 경우 자칫 깡통전세가 되어 전세금의 상당부분을 날릴 수도 있고 그것이 아니더라도 집주인의 돈 문제로 인하여 아파트가 경매로 넘어갈 경우 자칫 전세금의 일부가 손실을 입을 수도 있기 때문에, 굳이 전세가비율이 80%를 넘어간 주택을 계약할 필요가 없는 것입니다. (지역/ 경제상황이 안좋을 때에는 경매 낙찰가격이 시세보다 30%디스카운트 되어 낙찰될 수도 있기에 전세가율 70%로 위험할 수 있습니다.)

ㅇ 그럼 전월세 상황은 어떤가요? 월세는 생활비 부담이 큰데..

[서울아파트 월세비중 및 전국 전월세 가구비율]

아쉬운 일입니다만, 월세의 비중은 급격하게 증가하고 있습니다. 임대시장에서 전세비중은 2010년대 들어 급격하게 낮아지고 있고, 월세 비중은 급속히 높아지고 있습니다. 서울 아파트의 경우 2011년만하더라도 월세비중이 15%수준이었습니다만, 올해(2015년)에는 32%를 넘어섰고 이러한 추이는 계속 심화되어가고 있습니다. 전국 가구에서 전/월세 비중에서는 더욱 확연히 월세로 전환되어가고 있음을 확인할 수 있습니다. 2000년대 중반 45%수준이었던 월세비중은 2014년말 55%로 크게 늘어났고 그 증가추세는 매우 가파르게 전개되고 있습니다.

아마, 전세계약을 재계약할 때, 집주인으로부터 전세금을 크게 올리거나 혹은 전월세를 전환을 제안받으시고 계실 것입니다. 전세금을 올려주자니 수천만원의 몫돈이 나가게 생겼고, 월세로 전환하자나 매달 수십만원의 돈이 나가면서 가계부담이 될 것을 생각하면 결정 내리기가 어려우실 수 있습니다.

이 때 참고하실만한 공식을 하나 알려드리겠습니다. 일종의 "월세 계산 공식"이라고 가칭 붙이겠습니다.

일단 보증금을 크게 잡은 전월세의 경우

예상연간임대료 = (매매가 - 보증금) * 연간변동대출금리 수준(또는 예금금리 중 높은수준)

연간임대료비율 = 예상연간임대료 ÷ (매매가 - 보증금)

오늘 필자의 지인이 필자에게 물어본 아파트 단지의 경우, 30평대 매매가가 대략 4억2천만원 정도이고 월세물건이 보증금 2억에 월40만원이었습니다.

이를 토대로 계산한 이 아파트의 연간임대료 비율을 계산하여보면

예상연간임대료 480만원 ÷ (매매가4억2천 - 보증금 2억) = 2.18%로 계산됩니다.

이 정도의 경우 월세에 따른 연감임대료 비율이 큰 비율은 아니기 때문에 나쁘지 않은 월세 계약이라 할 수 있겠습니다.

두번째로 보증금이 거의 없는 월세물건의 경우

예상연간임대료 = (매매가 - 보증금) * 연간고정금리 대출금리(혹은 1%p가산)

연간임대료비율 = 예상연간임대료 ÷ (매매가 - 보증금)

입니다.

보증금이 없는 경우 월세는 당연히 커지게 되는데 이 때 세입자에 대한 리스크프리미엄 명목으로 연간임대료비율은 연간고정금리 대출금리 수준까지 올라갑니다.

즉, 위에 언급드린 4억2천만원의 아파트가 보증금 2000만원의 월세라면, 최근 고정금리 대출금리 수준인 3.5%를 감안하여, (4억2천-2천)*0.035 = 연 1400만원 (월116만원)으로 월세를 추정할 수 있습니다.

예전에는 보증금 1000만원에 월세 10만원으로 계산했던 시절이 있었습니다만, 만일 옛날 방식으로 계산하고자하는 집주인을 만나신다면 다른 물건을 찾으시기 바랍니다. 오히려 월세가 생각보다 싸게 나온 물건들이 늘고 있습니다.

ㅇ 세살이 설움 싫어요. 집을 아예 사버린다면?

[사진참조 : 픽사베이]

특히 올해 주택을 매입하시는 분들 중에 거의 대부분이 세를 살면서 겪은 스트레스가 극에 이르러 실수요자로서 주택을 매입하신분들이십니다. 그러다보니 20평~30평대 중소형대 주택과 빌라 등의 합리적인 주택 가격이 상승세가 대형평형 아파트보다 크게 나타났던 것입니다.

그렇다면, 지금 재계약을 눈앞에 둔 세입자 입장에서도 집을 사야하나 말아야하는가에 대한 고민을 하지 않을 수 없습니다. 분명 집을 구입하였을 때에는 돈을 떠나 삶에 큰 효용을 안겨주는 것은 사실입니다. 첫집을 구입했다는 기쁨의 감동, 마음편하게 몸을 눕힐 수 있는 집이 있다는 마음의 편안함, 집을 구입했다는 자긍심 등 주관적인 기쁨이 있습니다. 그런데, 마음속으로 주택 구입을 결정하신 분이시라면 몇가지 전제를 마음 속에 깊이 각인하시고 결정하시기 바랍니다.

첫째, 집값 상승은 기대하지 않는게 마음을 편하게 합니다.

최근 주택가격이 상승 전환하면서, 아파트/주택 매입 후 가격이 오르기를 기대하시는 분들도 계십니다. 하지만 이러한 기대를 가지고 계시다면 그 기대를 아예 가지지 마시기를 조언드립니다.

다행이 집값이 오르면 다행이지만, 지금까지 여러분이 주택 구입을 미루어왔던 한국의 고령사회로 인한 부동산 가격의 하락이 수년뒤에 발생할 수도 있습니다. 주택가격 상승세가 보인다고 집값 상승을 기대했다가 집값이 제자리 걸음이라도 하면 그 스트레스 어마어마합니다.

둘째, 시외곽보다는 핵심지역으로

한번 집을 사면, 단기간에 팔지 못합니다. 실수요자의 경우 10년, 20년 안고 갈 수 있습니다.

문제는 10년,20년 뒤에는 한국 사회의 고령화가 심각하게 진행되어 애매한 지역에서는 인구감소가 급속히 진행되고, 도시 공동화 현상이 나타날 수 밖에 없습니다. (이것이 지금까지 대부분의 세입자가 주택 구입을 미루어 오던 이유 일 것입니다.)

싸다고 애매한 시외곽을 매입하는 것보다는 가능하다면 핵심지역으로 특히 젊은 층이 많은 지역은 향후 집값이 하락하더라도 가격 하방경직이 강하고, 매매가 가능합니다. 하지만 애매한 지역은 매매 자체가 어려울 수 있어 평생 안고 살아가야할 수 있습니다. 일본의 경우도 고령화가 진행될 수록 건강상의 이유로 노인들이 병원이 많은 핵심도시로 오게 되었다는 점은 시사하는 바가 큽니다.

셋째, 이것저것 늘어나는 비용

집을 구입하면 대출이자 비용이 월세보다는 싼 장점이 있습니다만 은근히 기타 비용이 늘어나는 것을 감안하여 계산하셔야합니다. 일단 매년 재산세가 부과됩니다. 집값대비 큰 비율은 아닙니다만 고려하셔야하는 대목입니다.

그리고 건강보험 지역가입자의 경우 건강보험료가 크게 올라갑니다. 재산에 따른 건강보험료 산정 기준이 높아져 생각보다 크게 높아집니다. 집에 문제가 생기면 직접 수리를 해야합니다. 세입자로 살 때는 집주인을 다그치면 집주인이 자비로 수리를 해주지만, 이제는 수도관이라도 터지면 본인 돈으로 고쳐야하고 신경을 직접 써야합니다.

넷째, 모든 비용을 감안하여 동일 조건의 월세와 비교하시라

주택담보대출의 금리는 확실히 집값대비 월세비율보다는 낮은 수준입니다. 하지만 한편으로는 집을 구입하여 발생하는 부대비용들을 감안하여 월세와 비교하실 필요가 있습니다. 특히 최근 월세물건이 늘어나면서 오히려 월세가 대출이자보다 큰 차이가 없는 지역이 있거나 오히려 역전되어 월세가 더 유리한 경우도 있을 것입니다.

비용은 집을 구입했을 때의 비용들 (년 이자, 년 재산세, 취득시 세금 납부한 부분을 10년으로 쪼갠 비율 외...)을 연단위로 감안하시고, 월세로 살았을 때의 연임대료와 계약만료시마다 이사비용 그리고 그외 비용을 연단위로 계산하여 서로 비교하셔서 판단하시기 바랍니다.

ㅇ 안전자산에 묶을 것인가 자산수익률을 높일 것인가..

주택을 매입하면 거의 대부분의 가계에서는 가구 자산이 모두 주택에 묶이게 됩니다.

나름 안전자산이기에 원금을 손실에 대한 부담을 줄이기에 위험 회피 성향이 크신 분들에게는 주택구입이 답이 될 수 있습니다. 하지만, 본인이 투자수익률을 높아 자산 수익률을 높일 수 있다면 월세도 좋은 방법이 될 것입니다.

자산수익률을 높이는 쪽으로 결정할 경우 리스크는 분명 높아집니다. 하지만 다른 한편으로는 미래 투자수익률을 높여 자산을 불려가 조금 더 여유로운 노후를 위한 자산을 만들 수 있습니다.

어쩌면, 이러한 리스크와 수익관련한 판단이 집을 사서 돈을 안전하게 묶을 것인가 아니면 변화하는 월세시대에 세입자로 살 것인가를 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다.

만일 주택을 구입하시기로 결정하신다면 쫓기듯 계약은 하지 마십시요. 최대한 알아보고 가장 유리한 조건에서 계약하시고 대출도 최대한 유리하게 하십시요.

만일 전세금을 인상하는 것을 고려하신다면, 그 만큼을 오히려 월세로 전환하시는게 더 안전합니다

만일 월세시대를 인정하신다면, 보증금의 남는 부분을 기대수익을 높일 수 있는 장기투자 방법에 대한 고민을 하시기 바랍니다.

100회 특집으로 길게 적은 lovefund재토크 재미있게 읽어주셔서 감사드립니다.

앞으로도 계속 lovefund재토크 이어가면서, 독자님들의 재테크의 방향에 중요한 이정표가 되도록 하겠습니다.