금융

(행운칼럼) 전셋값의 주거비용과 실물경기의 상관관계

-쓰레기통의 쓰레기와 임차비용의 실물경기-

“ 철산동 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운 ~ ”

“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,

“ 모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다. “

주거비용이 안정이 되어야 경기가 살아납니다.

주거비용이 안정이 되기 위해서는 대규모 입주 물량이 입주할 때까지는 몇 년이라는 시간이 지나야 하고,

그 기간 동안 실물경기는 더욱 더 어려울 수밖에 없습니다.

그 이유는 간단합니다.

집값 보다는 “전셋값” 안정이 실물경기의 바로미터이기 때문입니다.

집값이 폭등을 하든지 말든지,

인구가 감소를 하든지 말든지,

집값이 폭등을 하면 집을 사지 않고, 전셋집을 구하면 됩니다.

그러나, 전셋집이 없습니다.

매물이 나오면 귀신도 모르게 사라져 버립니다.

전셋값이 왜 실물경기에 민감할까요?

전세기간은 통상 2년입니다.

만기가 다가올 때, 전세금액의 증액분을 2년 동안 모을 수가 있을까요?

절대로 모을 수가 없습니다.

먹고 살기도 힘든 형국에 전세금 증액분을 모을 수 있다는 사람이 있으면 행복한 사람에 속할 것입니다.

증액분에 대해서 우리는 2가지 선택을 합니다.

외곽으로 이사를 가든지,

아니면 재계약을 하든지,

재계약을 하면 반전세(반월세) 또는 증액해서 재계약을 합니다.

그 돈은 어디서 나옵니까?

금융기관에서 전세자금대출을 받아야만 가능합니다.

전세자금대출은 공짜가 아닙니다.

매월 이자를 지불해야 하며 또는 매월 이자와 원금을 갚아나가야 합니다.

당연히 그 이자비용만큼 소비가 줄어들기 마련입니다.

어떤 이는 실물경기를 파악할 때 쓰레기통을 보고 판단을 한다고 하지만,

제가 보는 실물경기는 “임차비용”입니다.

임차비용이 차지하는 비율이 낮아야 소비가 이루어지고 실물경기가 좋아집니다.

기본적으로 아래에 예시한 3가지 기준을 보시면,

왜 임차비용이 증가하면 실물경기가 좋지 않는 이유를 간단하게 알 수가 있습니다.

즉, 임차하는 비용이 안정이 되어야 실물경기가 살아날 수가 있습니다.

첫째, 전세 만기가 다가오면 재계약시 증액분에 대해서 반전세로 재계약 하는 경우

만기가 다가오면,

집주인은 전세금 증액분에 대해서 기존전세금은 그대로 놔두고 증액분에 대해서 월세를 요구합니다.

이것을 반전세라고 부르곤 합니다.

증액분만큼 반전세(일부월세)로 매월 임대인한테 지불해야 하는 비용이 생기면, 그 비용만큼 소비를 줄일 수밖에 없습니다.

매월 벌어드리는 수입은 똑같은데 갑자기 매월 지출하는 비용이 생기므로 그만큼의 여력만큼 소비를 줄일 수밖에 없는 것이 우리가 현재 살아가고 있는 임차비용입니다.

이러한 가구수가 한 두 개가 아니라 임차주택에 살고 있는 대다수의 사람들이 겪고 있는 것입니다.

증액분에 대한 월세비용의 지출로 인해서 지갑을 닫고 소비를 할 수가 없습니다.

당연히 실물경기가 위축될 수밖에 없는 것이라고 봅니다.

둘째, 전세 만기가 다가오면 증액분에 대해서 전세자금대출을 받는 경우

만기가 다가오면,

운 좋게도 집주인이 반전세가 아닌 증액을 요구할 때는 그나마 다행입니다.

반전세보다는 금리가 낮은 전세자금대출을 받아서 증액분을 지불하면 되기 때문입니다.

이때도 금융기관에서 전세자금대출을 받으면 그에 상응하는 이자와 원리금 균등 상환 등의 추가 비용이 발생합니다.

그 동안 지출이 되지 않았던 전세대출에 대한 이자비용이 생기고 매월 이자비용이 지급되는 만큼 소비를 줄일 수 밖에 없습니다.

당연히 실물경기가 위축될 수밖에 없는 것이라고 봅니다.

셋째, 신규로 전셋집을 구할 때 전세자금대출을 받아서 집을 얻는 경우

주로 신혼부부에 해당합니다.

불과 2~3년 전에는 두 사람이 자금을 모아서 충분하게 신혼집을 얻을 수가 있었는데 지금은 희망사항일 뿐입니다.

결혼을 하면 누군가의 도움이 필요하며,

누군가의 도움을 받지 못하면,

전세자금대출을 받아서 신혼집을 얻고 신혼시절부터 빚을 얻고 시작을 하는 경우가 허다합니다.

전세자금대출을 받아서 신혼집을 구한 사람은 그래도 행복합니다.

자금이 되지 않으면 반전세를 얻을 수 밖에 없고,

전세자금대출을 받든 반전세를 얻든지 둘다 공짜가 아닙니다.

매월 지출을 해야 하는 비용이 발생을 합니다.

그 비용만큼 소비를 줄일 수 밖에 없고 실물경기는 위축될 수밖에 없습니다.

임차주택의 비용을 줄이기 위해서는 출퇴근이 가능한 곳에 꾸준하게 신규주택을 공급을 해줘야 합니다.

재개발이든지

재건축이든지

도심권에 꾸준하게 공급을 해줘야 임차비용이 줄어들고 줄어드는 비용만큼 소비를 하게 됩니다.

그래야만 실물경기가 살아나게 됩니다.

가면 갈수록 살아가기가 힘든 세상입니다.

향후에 미국이라는 거대한 곳에서 금리를 올리면 그 파급효과는 더욱 더 크게 발생하고 실물경기는 더욱 더 어려워질 것입니다.

임차비용의 안정만이 서민이 활기를 갖고 살아가는 길이며 실물경기가 살아나는 척도라고 봅니다.

감사합니다.

~~철산동 행운의 네잎클로버~~~행운~~~ 감사합니다. ~~

*.Naver부동산 전문답변인 및 행운칼럼

*.Daum금융 재무상담위원

*.Daum부동산 부동산고수 및 행운칼럼

*.부동산뱅크 행운칼럼

*.부동산, 창업, 세상살이이야기 등 행운칼럼 연재