금융

자영업을 운영하는 김대우 사장님은 최근 장남이 결혼을 앞두고 있습니다. 결혼할 자녀의 신혼집을 자녀 명의로 취득하고자 했으나 그동안 발생된 자녀의 소득이 충분하지 않아 포기하고, 김대우 사장님 자금으로 10억원에 대한 자녀명의의 전세 계약을 체결하였습니다.

그런데 최근 고액의 전월세 금액에 대해 세무조사를 실시하고 있다는 신문기사를 접하게 되었습니다. 김대우 사장님은 자녀의 전세금이 증여세가 과세되지 않기 위해 어떻게 대비해야 하는지 궁금해 하고 있습니다. 어떤 방안을 제시하는 게 좋을까요?

1. 최근 국세청 조사동향 : 전세금 자료도 자금출처조사에 활용

새 정부 출범 이후 국세청은 조사인력을 확충하는 등 세무조사를 강화한 이후 세무

조사를 받는 사람이 급증하고 있습니다. 지하경제 양성화라는 추진 아래 대재산가, 고소득자영업자, 고액의 차명계좌 보유자 등이 주요 조사 대상자인데, 최근에는 고액

전(월)세 세입자에 대한 자금출처 조사도 진행되고 있습니다. 주요대상은 강남권, 용산 등 서울 주요지역의 10억원 이상 전세입자 중 연령, 직업, 신고소득에 비해 과도한

전세금을 지불한 사람들입니다.

조사과정에서 고액 전(월)세 자금 조달 원천뿐만 아니라 조사대상자의 부동산, 금융

자산 등에 대해서도 자금출처를 검증하고, 사업소득 탈루가 확인될 경우에는 관련 사업체에 대한 통합조사까지 실시하고 있습니다.

현재 국세청이 자금출처 조사대상을 선정할 때 활용되는 자료를 살펴보면 법원의 부동산 등기취득자료, 지방자치단체의 자동차·중기·선박 등 등록자료, 골프회원권·

콘도회원권 등기자료, 비상장주식·대주주 상장주식 취득자료, 금융자산에 발생되는 이자·배당소득 자료입니다. 이런 자료를 토대로 분석하여 취득한 재산금액에 신용

카드·현금영수증 지출금액을 합친 금액을 국세청 신고된 소득금액과 비교해 신고 소득금액이 적다면 조사대상자로 선정됩니다.

그런데 전(월)세금에 대한 과세자료인 전월세계약의 확정일자 자료나 등기소에 접수된 전세권설정자료는 현행법령상 국세청에 통보되지 않아 지금까지 전(월)세금에 대한 자금출처조사는 대체로 실시되지 않았습니다.

그러나 최근 국세청은 자체적으로 수집한 자료를 근거해 전(월)세금에 대한 조사를 실시 한데다, 앞으로 국토교통부가 지방자치단체로부터 받는 확정일자 자료를 국세청에서 통보토록 하기 위해 관련 법령을 개정하여, 향후 전월세 자금에 대한 자금출처 조사는 훨씬 활발해질 것이 분명합니다.

2. 전세금 자금출처조사 대비 방안 : 증여 아닌 차입증빙

이런 변화를 인식해 전세금에 대한 증여전세금에 대한 자금출처조사를 대비하고 증여세를 추징당하지 않으려면 적절한 방법이 필요합니다. 대표적인 것이 전세금을 증여 받은 것이 아니라 차입형태로 빌려온 것으로 증명하는 방법입니다.

만약 부모로부터 전세금을 지원받은 경우라고 가정해보면, 이때 전세로 거주하는 동안 국세청으로 전세금에 대한 자금출처 조사를 받게 되면 국세청은 해당 전세금을 부모로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하려고 할 것입니다.

그러나 전세가 만료된 시점에 해당 전세금은 다시 부모님께 반환될 수도 있습니다.

이러한 반환을 전제로 전세금을 부모님으로부터 차입했다는 사실을 과세관청에 소명해 입증된다면 증여세는 과세되지 않습니다.

이렇게 전세금을 증여 받은 것이 아니라 차입한 것으로 입증해야 하는 책임은 과세 관청이 아닌 납세자에게 있기 때문에 이를 입증할 방법이 중요할 것입니다.

실제 전세금을 부모로부터 차입했다는 것을 전제로 차입증서(금전소비대차증서)를작성하고 이를 증명하기 위해 법무법인 등에 공증을 하는 방법이 대표적입니다. 차입

증서에는 차입기간, 상환일자, 이자지급에 대한 약정 등을 기재해 실제 차입한 사실이 드러나도록 해야 합니다.

그런데 이 경우 문제가 될 수 있는 부분은 부모로부터 빌린 전세금에 대한 이자지급이

제대로 이뤄졌나 하는 점입니다. 금전을 특수관계인으로부터 1억원 이상 차입하고 이자를 지급하지 않았거나, 세법에 정한 이자보다 적게 지급할 때는 지급하지 않은 이자나, 적게 지급한 이자는 증여 받은 것으로 보아 증여세가 과세되기 때문입니다.

현행 증여세법에 규정된 금전무상대출 등에 따른 이익은 증여로 보며, 이때 적정 이자율은 2014년 3월 현재 8.5%를 적용해 이자규모가 정해집니다.

예를 들어서 부모가 자녀에게 10억원을 빌려주고 자녀가 이자를 3%만 지급한다고 하면 1년간 발생되는 증여가액은 10억원 × (8.5% - 3%) = 5,550만원이 되는 것입니다.

따라서 전세금에 대한 자금출처조사에 대비하기 위해선 차입증서를 작성하고, 연간

8.5%의 적정이자를 지급하는 것이 필요합니다. 만약 적정이자보다 이자를 적게 지급

했다면 이자 미지급분에 대해선 증여세 신고를 하면 됩니다. 증여세 신고는 대출기간

1년 단위로 하여 ‘(대출금액 × 적정이자율) - 실제 지급한 이자상당액’을 증여가액으로 계산해 신고해야 합니다.

○ 증여세 없이 가족들에게 증여하는 방법은? ▷

○ 사전증여하면 정말 상속세가 절세되는걸까? ▷

○ 전세계약시 주의해야 할 점과 전세금 분쟁 예방법 ▷

○ 연말정산, 13월의 보너스를 챙기는 꿀팁들 ▷