금융

(행운칼럼) 자동연장, 묵시적 갱신시 중개수수료 누가 내나?

-임대인 혹은 임차인??-

“ 철산동 행운의 네잎클로버 “ ~ 행운 ~ ”

“ 행운 ” 이라는 네잎클로버를 항상 가슴에 묻고,

“ 모든 분들의 가슴속에 “행운”이 가득하기를 기원합니다. “

우리가 세상을 살다 보면,

많은 사람들이 남의 집에서 “보증금”이라는 돈을 내놓고 일정기간 전세 또는 월세 등 거주를 하게 됩니다.

만기가 되어 이사를 가는 경우도 있고,

깜빡 잊고 자동연장 즉, 묵시적 갱신이 되어 만기전에 이사를 가는 경우도 있습니다.

오늘은 중개수수료를 누가 내야 하는가에 대해서 말씀을 드리겠습니다.

1.   만기전에 이사를 갈 경우

이 경우는 모두가 알고 있듯이,

현재 거주를 하고 있는 “임차인”이 만기를 채우지 못하고 이사를 가기 때문에 임차인이 중개수수료를 지불해야 합니다.

즉, 현재 자신이 거주하고 있는 금액 부분에 대해서만 지불을 하면 되고, 현재 거주하고 있는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과부분은 임대인이 부담을 합니다. 통상적으로는 초과부문에 대해서 임대인한테 지불을 하라고 하면 협조를 잘 해주지 않기 때문에 임차인이 거의 지불을 합니다.

이것은 큰 문제가 되지 않습니다. 일반적으로 거의 알고 있는 내용이기 때문입니다.

2.   자동연장 즉, 묵시적 갱신이 된 이후에 이사를 갈 경우

자동연장 즉, 묵시적 갱신으로 인해서 중간에 임차인이 이사를 갈 경우에는 중개수수료 때문에 임대인과 임차인이 서로 다투는 경우가 허다합니다.

임대인은 자동 연장이 되었어도 중간에 나가기 때문에 임차인이 지불을 해야 한다고 하고,

임차인은 기존 계약에 대해서 만기를 주장하며 임대인이 지불을 해야 한다고 서로 다투곤 합니다.

3.   자동연장 즉, 묵시적 갱신이 된 후에 임차인이 이사를 갈 경우 중개수수료는 누가 내야 할까요?

특별한 약정이 없으면, “임대인”이 지불을 해야 합니다.

<공인중개사법 제32조 및 동법 시행규칙 제20조>

개업공인중개사가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 일정 요율의 중개수수료를 받도록 되어 있습니다.

즉, 중개수수료 지불주체는? 임대인과 새로운 세입자 입니다.

<국토교통부 유권해석(국토해양부 전자민원6866.2005.2.12)>

주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이라고 해석하고 있습니다.

<판례; 서울지방법원 민사9부1998.7.1선고,97나55316>

1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차 계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다고 판시하고 있습니다.

4.   자동연장, 묵시적 갱신 추가 설명

자동연장 즉, 묵시적 갱신이란? 주택임대차보호법에서는 집주인과 세입자 간에 전세계약이 끝나기 1~6개월 전에 계약의 갱신이나 재계약 여부를 통지하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재계약 된 것으로 간주를 합니다.

묵시적으로 갱신이 되면?

세입자는 강제적으로 2년간 의무적으로 거주해야 하는 강제력이 사라지게 됩니다.

묵시적 갱신으로 전세 등 재계약이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며,

3개월 뒤부터는 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.

즉, 전세계약이 만료되기 전 세입자가 이사를 나가야 할 때는 중개수수료는 임차인이 부담을 하나

“묵시적으로 갱신”된 경우에는 임대인 즉, 집주인이 부담을 하게 됩니다.

5.   상호 다툼을 피하기 위해서는?

최소 만기 1개월전에는 이사 또는 재계약 여부를 서로 확인하고 협의를 거쳐서 하시는 것이 서로 웃으면서 살아갈 수 있는 하나의 방법이라고 봅니다. 감사합니다.

~~철산동 행운의 네잎클로버~~~행운~~~ 감사합니다. ~~

*.Naver부동산 전문답변인 및 행운칼럼

*.Daum금융 재무상담위원

*.Daum부동산 부동산고수 및 행운칼럼

*.부동산뱅크 행운칼럼

*.부동산, 창업, 세상살이이야기 등 행운칼럼 연재