금융

이증권 고객은 1세대 2주택자입니다. 98년도에 구입하여 현재 거주 중인 주택을 양도하려고 하지만 양도차익이 너무 커 완화된 기본세율을 적용 받는다 하더라도 세부담이 너무 큽니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 최근 구입한 시가 3억원인 다른 주택 한 채를 세대 분리된 자녀에게 주려고 합니다. 이때 증여세 부담 없이 양도 형식으로 넘겨도 되는지 궁금해 하십니다.

부모님이 소유한 주택을 양도 형식으로 이전해도 자녀는 부모님으로부터 주택을 증여

받은 것으로 추정되어 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 다만, 자녀의 자금출처가 확인되는 자금으로 매매대금을 부모님께 드린 사실이 매매계약서, 금융자료 등에 의해 객관적으로 확인되는 경우는 양도에 해당되어 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

대가를 지급하고 매수한 사실이 명백하다면 ‘증여추정규정’이 적용되지 않지만, 이 경우에도 주택의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 ‘고가·저가양도에 따른 이익의 증여 규정’이 적용됩니다.

• 대가가 시가보다 큰 경우에는 대가와 시가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액에 대해 양도자에게 증여세가 과세

• 시가가 대가보다 큰 경우에는 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액에 대해 양수자에게 증여세가 과세되고, 양도자에게는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세(시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우)

이 경우 시가란 양도일 전후 3개월 이내 매매사례가액, 2 이상 감정평가평균액 등을

말하고 부동산 매물 호가는 시가에 해당되지 않습니다. 주택의 경우 국토해양부 실

거래가 사이트에서 유사 물건의 매매사례가액을 찾아 볼 수 있습니다.

따라서 위 사례의 경우 자녀의 세금 신고 또는 재산 처분 등 자금출처 가능한 소득으로 2억 1천만원(시가 3억원의 70%) 이상 3억 9천만원(시가 3억원의 130%) 이하로 매매 거래를 한다면 증여세 문제는 없을 테지만, 저가양도에 대한 양도자의 추가적인 양도 소득세 문제까지 없애려면 시가의 95%인 2억 8천 5백만원 이상으로 거래해야 할 것입니다. 또한 양도대금을 금융기관을 통해 주고 받아 객관적인 증빙을 남겨두어야 추후입증이 가능할 것입니다.

관련 규정 [상속세 및 증여세법 제44조 – 직계존비속 간 양도재산 증여추정 규정]

① 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.

③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

○ 양도소득세 비과세규정을 적용받기 위한 요건 ▷

○ 전세권과 확정일자의 차이가 궁금 ▷

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○ 증여세 없이 가족들에게 증여하는 방법은? ▷