전문가칼럼
전세계약시 주의점과 분쟁 예방법[1]전세 계약 시 주의할 점은 무엇이며 전세금 분쟁 예방법은 어떤 것이 있을까요?
1. 소유자 일치 확인 및 깡통주택 예방
전세 계약은 소유주 본인과 계약하는 것이 안전하므로 등기부상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다.
또한 전세계약 때 등기부등본의 을구를 확인해 근저당 등 대출과 관련된 내용이 있는 지 확인해 집주인의 대출 여부와 대출규모를 반드시 확인해야 합니다. 대출이 많은 집은 잘못될 경우 경매에 부쳐질 위험이 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 보통 을구상에
설정되어 있는 권리가액 총액과 전세금을 합산한 금액이 부동산 시가의 최대 70%
이하가 돼야 안전한 수준입니다.
2. 계약 시 등기부상 권리관계(저당권 및 근저당권 등)와 잔금 지급 시 등기부상 권리
관계가 일치하는지 여부를 확인해야 합니다.
만약 권리관계가 변경되거나 대출이 이뤄진 경우엔 전세금 보호가 안 될 가능성이 있어 계약을 해지하는 것이 좋습니다.
만약 권리관계가 변경되거나 대출이 이뤄진 경우엔 전세금 보호가 안 될 가능성이 있어 계약을 해지하는 것이 좋습니다.
3. 전세계약과 동시에 동사무소 등 주민센터를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
전입신고와 확정일자 등록이 모두 갖춰지고 전세계약서에 기재된 주소와 전입신고가 이뤄진 주소가 모두 일치해야 전세금 보호가 가능한 대항력을 갖출 수 있습니다.
전입신고와 확정일자 등록이 모두 갖춰지고 전세계약서에 기재된 주소와 전입신고가 이뤄진 주소가 모두 일치해야 전세금 보호가 가능한 대항력을 갖출 수 있습니다.
4. 전입신고와 확정일자보단 전세권 설정 등기를 하는 것이 세입자 보호에 가장 확실한 방법입니다.
하지만 전세권 설정 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요하단 점을 염두에 두어 전세 계약 시 집주인을 잘 설득해 전세권 설정 동의를 얻는 것이 좋습니다.
하지만 전세권 설정 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요하단 점을 염두에 두어 전세 계약 시 집주인을 잘 설득해 전세권 설정 동의를 얻는 것이 좋습니다.
5. 미납된 세금이 있는지(납세증명원 요청) 확인해야 합니다.
미납 세금으로 인해 자산이 압류 등이 될 경우 주택이 경매처분이 되면 미납세금이 전세계약보다 선순위가 되어 어려움이 생길 수 있습니다.
미납 세금으로 인해 자산이 압류 등이 될 경우 주택이 경매처분이 되면 미납세금이 전세계약보다 선순위가 되어 어려움이 생길 수 있습니다.
6. 다가구 주택을 임대할 경우 주민센터에서 확정일자부를 열람해 먼저 입주한 다른
세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금 등을 확인해야 합니다.
다른 세입자보다 확정일자가 늦어 순위가 밀려 있다면 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호에 불리할 가능성이 있습니다.
다른 세입자보다 확정일자가 늦어 순위가 밀려 있다면 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호에 불리할 가능성이 있습니다.
7. 전세 계약이 끝났는데도 불구하고 전세금 전부나 일부를 받지 못하고 이사를 하게
되면 전세금 보호에 핵심인 대항력을 상실해 전세금 회수가 불가능할 수 있습니다.
전세계약은 실제 거주를 해야만 대항력을 갖춰 전세금을 보호할 수 있기 때문입니다.
특히 깡통 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호를 위해선 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고 계속 점유를 유지하는 것이 필요합니다.
8. 계약 시 반드시 법무부에서 만든 ‘주택임대차표준계약서’를 사용해야 합니다.
분쟁시 도움이 될 수 있는 실질적인 내용을 더 많이 담고 있기 때문입니다. 하지만 대부분의 경우 중개업소에서 마련한 주택임대차계약서식을 많이 사용하고 있어 표준계약서에 비해 내용이 부족한 것이 사실입니다. 이 경우 집주인과 세입자가 합의된 사항에 대해선 특약사항 등으로 계약서에 모두 기재해 향후 분쟁을 방지할 수 있도록 해야
분쟁시 도움이 될 수 있는 실질적인 내용을 더 많이 담고 있기 때문입니다. 하지만 대부분의 경우 중개업소에서 마련한 주택임대차계약서식을 많이 사용하고 있어 표준계약서에 비해 내용이 부족한 것이 사실입니다. 이 경우 집주인과 세입자가 합의된 사항에 대해선 특약사항 등으로 계약서에 모두 기재해 향후 분쟁을 방지할 수 있도록 해야
합니다.
9. 불법 중개인으로 인한 사기에 휘말리지 않도록 담당 중개사가 공인중개사 자격이
있는지 확인해야 합니다.
10. 계약서 특약사항을 잘 활용해야 합니다.
도배, 장판을 비롯, 보증금 상승분에 대한 협상, 재계약 협상 시작 일자 등을 적어놓으면 여러모로 편리합니다.
도배, 장판을 비롯, 보증금 상승분에 대한 협상, 재계약 협상 시작 일자 등을 적어놓으면 여러모로 편리합니다.
11. 집주인의 입장에선 전세계약의 연장이나 재계약이 필요할 경우 계약 종료 최소 한 달 전까지 세입자에게 통보할 필요가 있습니다.
이 기간이 지날 경우 기존 전세계약은 무조건 2년간 재연장 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
이 기간이 지날 경우 기존 전세계약은 무조건 2년간 재연장 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
만약 주택소유주가 계약 만료 한 달 전까지 전세금을 올려달라고 요청해, 전세금을
올려 계약을 연장할 경우 전세금 인상분을 기재한 전세계약서를 새로 작성해 확정
일자를 다시 받도록 해야 합니다.
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