금융

주택 보급률 102.7%: 사람보다 집이 많은 시대

신 주택보급률은 공간의 개념으로 접근하는데, 거주 가능한 총 주택 개수 / 1인가구를 포함한 총 가구로 산정한다. 2012년 신 주택 보급률은 102.7%로 이미 사람보다 주택이 더 많다. 일부 가구가 두 개의 주택에 동시 거주하지 않는다면 최소한 2.7%의 빈 집이 존재한다.

30년간 전세가격 지수는 단 세 번 하락: IMF, 카드사태, 리만 사태

지난 30년간 전세가격 지수가 하락한 국면을 찾기가 더 어렵다. 1986년 이후 전세가격 지수가 4개월 이상 연속으로 하락한 구간은 1) IMF, 2) 카드사태 이후, 3) 2008년 리만 사태의 세 번이다. 2000년에서 2008년 리만 사태 전까지 전국 평균 전세가격은 62% 상승하였고, 리만 사태 이후 4개월간 약보합을 보인 다음 다시 59% 상승하였다.

사람보다 집이 많은 시대의 전세 대란

사람보다 집이 많은 시대의 전세 대란과 월세 전환은 1) 신규 APT 입주물량 감소, 2) 저금리 기조와 공급 부족에 따라 임대인이 가지고 있는 헤게모니, 3) APT에 대한 거주의 질적 개선 욕구와 프리미엄 강화, 4) 멸실 주택 증가에 따른 이주 수요 확대 영향으로 판단된다.

전망: 월세 시대로 전환되는 과도기. 수도권 상승 지속, 주택 실적 개선 전망

현재는 월세 시대로 전환되는 과도기로 판단된다. 저금리 기조가 장기화 될 경우 임대인 입장에서 전세 제도를 유지할 실익이 크지 않기 때문이다. 임대 비용은 수도권의 경우 입주 부족에 따른 상승 국면이 지속, 지방은 입주물량 회복에 따라 정체국면으로 예상된다. 건설업체의 주택부문 실적은 실수요 확산에 따른 분양 시장 개선과 재건축/재개발 착공 확대에 따라 외형 성장과 수익성 개선, 비용 감소가 동시에 나타나면서 개선될 것으로 전망된다.

월세 시대는 주택을 Valuation할 수 있는 시기

월세 중심의 주거 패러다임 변화는 합리적인 주택가격에 대한 평가의 기반이 된다. 이는 주택가격이 ‘연간 총 월세 수익 x 1/기대수익률’에 근접할 것이기 때문이다. 투자 주체와 투자 지역마다 기대수익률의 편차가 발생할 수 있으나, 수익 가치에 기반해 주택을 Valuation하는 시기가 도래할 것으로 전망된다.

-KDB대우증권 리포트 발췌(2014.11/11)-

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