금융

그동안 공급과잉 우려로 애물단지로 전락한 오피스텔이 사상 초유의 저금리 장기화로 인해 다시 각광받고 있다.
다시 오피스텔 시장에 훈풍이 부는 가운데 현명한 투자를 하기 위해 반드시 알아둬야 할 점들을 살펴봤다.

오피스텔 시장 우호적 분위기 투자 다시 각광

정부의 부동산 부양책으로 인해 겨우 가격이 회복세를 보이는 분위기 속에서 오피스텔 분양시장이 호황을 누리는 대표적 이유로 금리인하를 꼽을 수 있다. 특히 오피스텔 임대수익률과 정기예금 금리의 격차가 커지면서 상대적으로 오피스텔의 투자 가치가 재조명되고 있다. 정부의 잇따른 금리 인하가 수익성 악화와 공급과잉 우려로 어려움을 겪던 오피스텔 시장에 단비가 되고 있다.

아울러 공급과잉으로 인한 기존 오피스텔 매매가격 하락세도 오피스텔 신규 투자자 입장에서는 오히려 호재이다. 초기 투자비용이 적어지는 만큼 수익률은 더욱 높아질 수 있기 때문이다. 2011년 이후 매매가격이 큰 변동 없이 보합세를 이어가는 상황에서 일부 소형 오피스텔의 경우 입주량이 증가하면서 팔려는 집주인들이 가격을 조금씩 낮추기도 한다.

오피스텔의 신규 공급물량은 올해 3분기 약 6,900실이 공급됐다. 공급규모는 2분기에 비해 37%가량 크게 줄어들었다. 4분기 공급물량은 더욱 감소할 것으로 보여 오피스텔 분양 시장은 금리인하와 공급물량 감소 여파로 단기적으로 호조세가 유지될 것으로 보인다.

막무가내 투자는 금물, 오피스텔 투자 전략

○ 도시형생활주택, 원룸 등 경쟁 부동산의 수급 함께 고려

도시형생활주택은 내부 옵션이나 생활공간 구성 자체가 오피스텔과 대동소이해 공급과잉여파가 사실상 심각한 수준이다. 실제로 오피스텔과 유사한 도시형생활주택의 최근 공급상황을 보면 오피스텔보다 4배 이상 많은 데다, 도심권에 집중적으로 물량이 집중되고 있는 실정이다.

수요자인 임차인 입장에서는 이러한 주거용도의 시설물간 차별성을 잘 인지하지 못해 오피스텔과 도시형생활주택은 공급과잉여파에 상호영향을 주는 셈이다. 수요자들은 단순히 신축이면서 내부 옵션이 가장 잘 갖춰진 곳을 선호하다 보니 수요자 입장에선 오피스텔과 원룸의 차별성에 둔감한 상황이다.

이 때문에 임대수익 목적으로 오피스텔 투자를 고려하고 있다면 주변지역의 원룸이나 도시형 생활주택 등 유사 경쟁시설물의 수급 동향을 잘 살펴볼 필요가 있다. 공급이 많은 곳일수록 준공 후 임차인 유치 경쟁으로 인해 수익률이 하락할 수 있기 때문이다. 수익률에 영향을 줄 수 있는 여러가지 변수 중에서 특히 도시형생활주택의 공급 동향은 향후 1~2년뒤 입주가 지속된다는 점을 감안하면 공급과잉의 충격이 오피스텔과 더불어 당분간 지속될 것으로 예상돼 투자에 주의해야 한다.

○ 전월세 소득 과세강화 등 세금부담도 눈여겨 봐야할 필요

건축법상 업무시설인 오피스텔은 주거용으로 사용할 경우 세법상 주택으로 간주돼 집주인들은 그동안 세입자의 주소이전이나 확정일자 신고차체를 거부해 왔다.

그러나 세입자가 임대료 지출 내역을 연말정산시 신고할 경우 소득공제혜택을 받게 되면서 주거용 오피스텔도 주택으로 간주돼 전월세 소득과세로부터 자유롭지 못한 신세다. 다행히 정부는 전월세소득 과세가 부동산 시장 전체에 미치는 부정적인 영향을 감안해 임대소득이 연간 2,000만원 미만일 경우 14%의 소득세율로 분리과세로 과세를 종결하고 건강보험료 피부양자 자격도 유지하는 방안을 검토하고 있다. 사실상 연 2000만 원 이하의 임대수익을 얻고 있는 소액 임대사업은 과세부담이 크게 줄어든 셈이다.

하지만 임대사업규모 연 2000만 원을 넘는 경우는 전월세 과세 방침의 큰 틀은 여전히 유효해 투자자들의 부담은 여전한 상황이다. 향후 정부 과세방침이 확정될 경우 수익률 하락과 자산가치 하락 가능성도 있어 향후 입법 과정과 제도 변화를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

○ 신규공급물량 많은 지역은 분양보단 준공시점이 오히려 투자 적기

안정적인 임대수익 달성이 목적이라면 무리한 시세차익 기대감을 낮추고 분양시기보단 차라리 준공시점에 임대료 수준을 확인해 투자 의사결정을 하는 것이 안전하다. 최근 시장 상황으로 보면 공급이 늘면서 입주시점에 가격이 하락해 투자부담이 적어지는 경우도 있다. 또한 정확한 임대수익률 여부도 드러나 투자시기를 미룰 경우 오히려 손해를 줄일 수도 있다.

결론

최근 정부의 잇따른 금리 인하로 오피스텔 임대수익률과 예금금리의 차이가 크게 벌어지면서 투자자들의 오피스텔 투자 매력도가 높아지고 있다. 이런 분위기를 반영하듯 최근 분양한 오피스텔은 잇달아 흥행성공을 거두고 있다. 여기에 신규공급물량도 점차 줄면서 투자타이밍이 적절해 보이는 착시 현상이 나타나고 있다.

하지만 이런 상황과는 별개로 모든 오피스텔이 매력적인 수익률을 담보하는 것은 아니다. 이 때문에 오피스텔 입지별로 분양가와 공실률 상태 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 특히 오피스텔의 공급감소추세에도 대체재인 도시형생활주택의 공급 물량이 여전히 많아 오피스텔과 도시형 생활주택은 임차수요를 놓고 경쟁이 불가피한 상황이다. 대표적인 예로 잠재적인 임차수요가 충분한 대규모 택지지구의 경우 오피스텔과 도시형 생활주택의 신규분양이 집중돼 경쟁이 심화될 수 있다. 또한 신도시는 성숙되기까지 임대 시장이 제대로 형성이 되지 않아 준공 후에도 당분간 높은 공실률과 가격하락으로 인해 수익률이 하락할 가능성이 높다. 여기에 정부의 전월세 소득과세방안이 실시될 경우 투자심리를 위축시켜 자산가치에 영향을 줄 가능성도 있다.

오피스텔을 분양권 상태에서 투자할 경우 시세차익이 나지 않으면 투자금은 무수익자산이 된다. 실제로 오피스텔은 과거 대비 시세차익 가능성이 제한적이다.

현명한 투자자라면 분양시점 보단 준공시점 임대료수준을 확인해 적절한 가격 수준에서 구입여부를 면밀히 따져 보는 것이 현명할 것 같다.

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