금융

주택을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 더 절세측면에서 유리한지, 취득한 후라도 단독명의에서 공동명의로 전환할지에 대해 문의사항이 많습니다. 주택 취득에서 보유 및 양도에 이르기까지 공동명의로 했을 때의 장점을 살펴보겠습니다.

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① 주택 취득 시

주택을 취득하게 되는 경우 자금출처조사가 있을 수 있습니다. 부부 간에는 6억원까지 증여세가 과세되지 않기에 공동으로 등기할 때 한쪽의 지분이 6억원이하 이면 증여 문제는 발생하지 않습니다. 이렇게 부부 공동명의로 하는 경우 6억원 까지는 자금 출처가 입증되기에 단독명의보다 유리하다 할 수 있습니다.

부부 공동명의로 등기하는 경우와 단독명의 등기했을 때를 비교해 보면 취득세 차이는 없습니다. 취득세율은 단일세율이기에 공동명의로 인한 세금 분산 효과는 없기 때문입니다.

② 주택 보유 시

주택을 보유하는 경우 납부해야 할 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세는 물건별로 과세된 후 지분별로 나누어 부과되기 때문에 공동명의로 인한 효과가 없습니다. 종합부동산세의 경우는 재산세와 다릅니다. 종합부동산세는 개인별로 과세되기 때문에 원칙적으로 공동명의로 등기하는 것이 단독 명의로 등기하는 것에 비해 절세효과가 있습니다. 그러나, 1세대 1주택자인 경우는 단독명의에 비해 오히려 공동명의인 경우 세부담이 증가할 수 있습니다. 단독 명의로 등기된 1세대 1주택은 9억원을 초과하는 경우만 종합부동산세를 과세하고, 장기보유세액공제·노령자세액공제를 적용하지만, 공동명의로 등기한 경우에는 6억원 초과 시 과세되고 장기보유세액공제 및 노령자세액공제를 적용하지 않기 때문입니다.

③ 주택 양도 시

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도소득세 과세 방식 등에 영향을 미칩니다. 원칙적으로 지분으로 보유한 주택이라 하더라도 주택 수 산정 시 각각의 주택으로 보지만, 부부가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부를 판정받게 됩니다.

또한, 양도소득세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 인별로 과세 되기에 누진세율의 효과만큼 세금을 줄일 수 있습니다.

사례를 통해 단독명의 대비 공동명의의 절세효과를 비교해 보겠습니다.

2014년 중 10년 전 5억에 취득 보유한 아파트를 10억에 양도하였을 경우 단독명의인 경우와 배우자 공동명의인 경우 세액을 비교하면 다음과 같습니다. (단, 상기 아파트는 1세대 1주택에 해당하지 아니함)

위의 사례에서처럼 단독 명의로 주택을 구입하여 처분하는 것보다 공동명의로 취득하여 양도하는 경우 명의자별로 양도소득세를 계산하기 때문에 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세금이 줄어들게 됩니다.

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