전문가칼럼
상가투자를 처음 해보려는데, 무엇을 고려해야 할까?
1. 종류별 상가투자 주의점
2) 근린상가 : 근린상가는 주거지에서 도보로 접근할 수 있는 시설물이며, 저층~중층형태가 주를 이룹니다. 상권에 따라 대형화되거나 전문화되는 경우가 있습니다. 보통 위례신도시나 마곡신도시 같은 신도시 내의 근린 상가들이 투자가 유망한 곳입니다. 신도시 지역일수록 중산층이 많아 구매력이 비교적 높은 데다 중심상업지역의 활성화가 유리해 상가 수익률이 높기 때문입니다.
하지만, 신도시 지역에서 주의할 점은 상업용지의 비율입니다. 특히 주거용지와 상업용지의 비율을 따져 상업용지의 비율이 낮은 쪽이 유리합니다. 지나치게 상업용지가 많을 경우 상권 활성화가 제약이 될 가능성이 높기 때문입니다. 개별 상가를 선택할 경우엔 건물 내 주차시설, 근린상가 내 업종 구성현황, 시설관리여부 등도 눈여겨 봐야 합니다.
3) 테마상가 : 테마상가는 건물전체가 하나의 업종(특정)으로 구성(예, 동대문 의류상가, 용산 전자상가 등)된 상가를 말합니다. 최근 테마상가는 대형화하면서 서울의 삼성동 코엑스몰이나 강서구 공항동 롯데몰처럼 대규모 체류형 쇼핑몰(mall)형태로 바뀌고 있습니다. 테마상가는 과거엔 황금알을 낳는 거위로 비유될 만큼 상가가 활성화 되었으나 지금은 법인이 소유한 대형쇼핑몰만 활성화되고 있어 개인이 투자하기에 쉽지 않은 단점이 있습니다.
2. 일반적 상가 투자 시 고려해야 할 점
1) 상가 투자 전 주변의 상권을 충분히 분석하기 위해 상주인구, 유동인구, 반경 500m내 가구 수, 업종분포도, 교통망, 시간대 및 연령별 등을 파악해야 합니다. 당연히 자신이 잘 아는 지역에 투자하면 리스크를 많이 줄일 수 있습니다. 구시가지 등 쇠퇴하는 상권보단 발전하고 있는 지역이나 유동인구가 늘면서 성장하는 상권에 투자해야 합니다.
2) 사람이 모이는 지역을 선택해야 합니다. 유동인구가 많은 지역은 대개 지하철역, 버스정류장 인근 상가, 오피스 밀집지역, 학교 인근, 대단지 근처 상가, 대형공원을 낀 상가, 신호등이 있는 횡단보도 앞입니다. 지하철역과 버스정류장에서 5분 거리 이내에 위치하면 좋습니다. 지하철역이라고 해서 다 좋은 것은 아닙니다. 유동인구가 충분하고 상권이 활성화된 지하철역이어야 합니다. 상권의 안정성을 확인하려면 역 주변에 노점상이 많이 있는 곳이 좋습니다. 노점상이 많은 곳은 도보형 유동인구가 충분할 가능성이 높기 때문입니다. 특이하게도 유동인구가 적은 곳이라도 수익률이 높은 틈새 상가가 있습니다. 대표적인 곳이 나홀로 아파트입니다. 주변의 상권이 없이 아파트만 있는 나홀로 아파트는 상권 독점력이 확실하면 괜찮은 곳으로 볼 수 있습니다. 일반적으로 상가를 고를 때는 현장 조사를 충분히 해야 합니다. 시장 특성을 잘 이해해 현재 임대수익성 여부를 판단하고, 이와 함께 미래 성장성을 염두하여 장기적인 안목에서 투자하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
3) 과장 광고에 주의하셔야 합니다. 광고는 단지 ‘참고’ 일 뿐입니다. 직접 가서 주변 얘기를 듣고 상가를 보고 나서 구매 결정을 내리셔야 합니다. 대개 미사여구가 많이 사용된 광고일수록 의심해봐야 합니다. 특히 시장의 수익률보다 크게 과장된 광고는 피하는 것이 좋습니다.
또한 임대수익보장형 상가도 주의할 필요가 있습니다. 임대수익 보장형 상가는 대부분의 경우 수익성이 지속될 가능성이 낮아 분양이 잘 안 되는 곳이 많습니다. 높은 임대수익률을 보장해준다고 하지만 이마져 지켜지지 않는 경우가 많은 데다 수익률 보장이 지켜지지 않을 경우 이를 보상할 수 있는 장치도 마땅치 않아 주의할 필요가 있습니다.
4) 가격이 높아도 가치가 있는 것을 선택하는 것이 안정적입니다. 높은 가격대로 형성되어 있는 역세권 근린상가가 불황에도 더 잘 견디는 편입니다. 특히 상가 주위에 주거와 업무수요가 밀집해 있다면 더욱 좋습니다. 비싼 만큼 값어치를 하는 곳인 1층의 목 좋은 곳을 구매하는 것이 좋습니다. 상가는 1층이 핵심입니다. 가격이 싸더라도 지하층이나 2층 이상은 피하는 것이 유리합니다.
5) 고정고객이 있는 상가가 좋습니다. 고정고객은 주로 대학교, 대기업, 대형아파트단지, 학원가 주변, 오피스 빌딩 주변의 상가가 안정성이 있습니다. 사람이 많이 모여 있는 곳만큼 안정적인 곳은 없습니다. 또한 구매력이 있는 수요층 여부도 판단해야 합니다. 중산층 이상의 구매력이 충분한 지역일수록 안정적인 수익에 유리합니다.
6) 분양상가는 분양 당시 경우에 따라 분양점포에 입점업종을 미리 지정해놓는 경우가 있습니다. 이 경우 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정된 업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 일반적입니다. 애초 분양계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종이 유치되는 것을 막음으로써 적정 매출을 보장하려는 의도입니다. 상가 활성화와 매출 보장을 목적으로 한 이런 업종 제한은 합법적인 것입니다. 하지만, 신규분양을 받는 투자자의 경우 이런 내용을 제대로 확인하는 것이 중요합니다. 상가번영회나 관리 규약에 정해진 업종제한은 변경이 쉽지 않기 때문입니다. 이 때문에 상가의 업종 제약여부는 반드시 계약 전에 충분히 확인해야 합니다.
3. 상가투자 시 사업자등록은 필수인가요? 상가투자 시 매도자에게 지급한 부가가치세는 어떻게 환급받을 수 있나요?
상가는 토지와 건물로 나눠지는데, 토지부분은 부가가치세가 면세되고 건물에만 부가가치세가 과세됩니다. 일반과세자로 사업자 등록을 하게 되면 납부한 부가가치세는 환급받을 수 있습니다. 다만 계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록을 해야만 부가가치세 환급을 받을 수 있습니다. 이 기간이 지나면 부가가치세를 환급 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.
부가가치세 환급은 1년에 두 번 가능한데, 일반적으로 부가가치세 환급은 부가가치세 확정신고기간의 만료일(1월 25일, 7월 25일)로부터 30일 이내에 진행됩니다.
예외적으로 부가세 조기 환급 절차도 있습니다. 조기 환급 신고를 하면 조기 환급 신청 기간 만료일(매월 다음 달 25일)로부터 15일 이내에 조기 환급을 해 주고 있습니다. 다만 고정자산 취득 등과 같이 일시에 많은 자금이 소요된 경우에 해당됩니다.
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