금융

안녕하십니까. 자산증식 전문가 lovefund이성수입니다.

전세대란이라는 용어가 매스컴에서 하루가 멀다하고 계속 나오고 있는 가운데, 월세의 비중이 높아지면서 전세제도는 앞으로 없어져 유물이 될 것이라 예상하시는 일반인들도 크게 늘어나고 있습니다.

급속도로 변화 해 가고 있는 임대시장의 변화는 사회문화의 변화 뿐만 아니라 재테크에서의 전략도 바꾸어 가게 되는 중요한 과도기를 만들고 있습니다.

ㅇ 월세시대, 전세는 사라져가다...

필자가 예전 총각시절인 2000년대, 원룸을 구하기 위하여 돌아다니면서 느꼈던 점은 원룸과 같은 작은 가구에서는 월세가 그 당시에도 대세로 자리를 잡고 원룸전세는 점점 줄어들고 있었다는 점입니다.

그 당시에 아파트 임대시장에서는 월세가 일부 있기는 하였지만, 그렇게 비중은 크지 않았습니다만, 2008년 글로벌금융위기를 지나면서 임대시장에서 월세의 비중이 급격하게 높아지고 전세의 비중이 낮아지는 변화가 급물살을 타고 변화하게 됩니다.

<<전월세 중 월세 비중이 급격하게 증가하고 있다. 자료 : 국토교통부>>

급기야 작년 연말에는 전월세 중 월세의 비중이 40%에 도달하게 되었는데, 이 추세는 더욱 가속화될 가능성이 높아지면서 전세 품귀현상은 더욱 심화 될 수 밖에 없습니다.

ㅇ 전세부족→전세금 폭등→ 전세 보증금이 위험하다.

그나마 전세물건이 있더라도, 전세보증금의 폭등은 최근에 이어져왔고, 최근에 집값대비 전세가율은 70%를 넘어섰고, 서울과 수도권 아파트 단지에서는 전세가율이 90%를 넘어가는 경우가 비일비재하고 목격되고 있습니다.

전세물건이 없다보니, 비싼 전세보증금을 내고서라도 고육지책으로 전세를 살게 되지만, 전세가율이 90%를 넘어가는 경우 전세 보증금에 리스크를 크게 안을 수도 있게 됩니다.

만약의 경우 부득이하게 거주하는 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 현재의 시세보다도 못한 가격에 낙찰되는 경우를 감안해 본다면, 나쁜 시나리오에서는 전세보증금에서 일부가 사라지는 (깡통전세) 현상이 나타날 개연성이 매우 높습니다.

전세가율이 50%수준일 때는 전세로 세들어 사는 집이 경매를 하더라도 세입자 입장에서는 깡통전세 가능성은 극히 낮았지만, 전세가율 90%시대에서는 보증금 리스크가 크게 높아지기 때문에

임대할 집을 구할 때에는 전세가율이 80%를 넘어가는 경우에는 반월세 계약을 맺거나, 혹은 집을 구입하는 것으로 방향을 전환하는 경우가 늘어나는 추세입니다.

ㅇ 결혼문화에서 "집"에 대한 개념이 바뀌어간다.

한국에서 신혼부부가 신혼집을 구할 때에는 그 책임을 신랑 쪽에 두고 있습니다.

"남자가 집, 여자가 혼수"라는 틀이 오랜기간 이어져왔습니다. 특히 신혼집은 "아파트"가 당연시 되고 있습니다.

흥미로운 점은 지금 결혼 적령기인 20대후반~30대중반이 태어나던 시절, 즉 그 부모세대가 결혼하던 시절에는 아파트가 그렇게 많지 않았다는 점입니다.

<<서울시 주택유형비율, 자료 : 서울시>>

현재 서울지역의 전체 가구 중 아파트비율이 40%를 넘어가지만, 과거 1980년대만 하더라도 아파트의 비중은 10%에 불과하였습니다. 대부분이 단독주택이었던 것이죠.

즉, 그 1980년대 당시 결혼하신분들은 단칸셋방으로 신혼을 시작하신 경우가 대부분이었지만, 막상 자식들이 큰 지금 상황에서는 결혼을 시키자니 그 당시하고는 비교도 안되는 신혼주택 마련비용에 허리가 휠 지경입니다.

이를 당연시 여기는 남녀노소 모두의 분위기는 결혼하는 새신랑 쪽에 큰 부담을 안겨주게 됩니다.

그래서일까요? 요즘 들어서는 신혼부부가 신혼집을 마련할 때, 신부쪽에서 집값을 같이 부담하는 비율이 높아지고 있습니다. 이는 무슨 죄짓는 것도 아닌데 숨기려고 하지만 현실에서 높아진 신혼집 마련비용을 합리적으로 마련하는 현실로 점점 늘어나는 추세입니다.

그게 아니면, 말도안되는 가격의 전세로 시작하느니, 반월세로 시작하는 경우도 크게 늘어나고 있습니다.

ㅇ 재테크에서 월세비용을 감안해야하는 시기가 왔다.

전세가 임대시장에서 대세였던 시기에는 월단위로 나가는 "월세비용"이 없기 때문에 벌어오는 월급을 그대로 알뜰히 활용하여 재테크에 이용할 수 있었습니다. 또는 아이들 교육비나 여가비로 많이 사용할 수 있었지요.

하지만, 월세 비중의 증가는 향후 거의 대부분의 가계에 월세비용에 따른 재테크의 변화를 암시하게 됩니다.

옛어른말에 "없는 살림에 삭월세 오듯 날이 온다"라는 표현이 있는데, 그 만큼 다달이 오는 월세에 부담은 클 수 밖에 없습니다. 아직 전세로 거주하시는 분이시라면, 현재 주변 아파트의 임대동향을 파악하시면서 

"만일 월세로 거주할 경우, 월 얼마를 부담해야하나?"에 대한 시나리오를 고민하셔야합니다.

다음 임대계약 갱신 때에는 십중팔구 월세계약으로 전환될 가능성이 높기 때문이지요.

가끔 본인이 살고 있는 전세집의 집주인이 10년가까이 전세보증금을 올리지 않았다고 마음편하게 계신분들을 보게 되는데, 앞으로 다음 계약에서는 거의 확실하게 집주인의 마음이 월세로 바뀌었을 가능성이 클 것을 예상하셔야합니다.

대략적으로 서울에서 거주하신다면, 아파트의 경우 20~30평대에서 월 50~200만원 또는 그 이상의 월세 시나리오를 감안하셔야합니다. 보증금에서 차이가 나겠지만 최소 월 50만원이상은 월세비용으로 나갈 가능성이 높습니다.

미리 그만큼의 생활비를 줄여두셔야 할것입니다.

 ㅇ 월세시대, 없으면 서럽다. 최대한 지출을 줄여서 재산을 불려야만 한다.

앞으로 월세시대가 되면, 전세시대와는 다르게 서러운일들이 늘어나게 됩니다.

월세가 한두달 밀리는 일이 있을 경우, 집주인의 눈치를 봐야하는 일이 비일비재하게 발생하게 됩니다. (그외 명도소송으로 집에서 내쫗겼다는 이야기가 주변에서 많이 발생할 것입니다.)

앞으로 10~20년뒤에는 월세가 임대시장에서 거의 대부분을 차지할 것을 감안한다면, 서러운 일이 일어나지 않게 하기 위해서라도 재산을 불리셔야합니다.

지금 현재, 우리네 가계에서 가장 큰 지출이 아마도 아이들 교육비일 것입니다. 그외 외식비, 여가비, 통신비 등등 다양한 지출이 있겠지요. 이 중에서 가능하시다면 아이들 교육비가 과대할 경우 줄이서서 최대한 노후를 위한 재산비축을 하셔야합니다.

자식농사가 부모의 전부로 생각 되실 수는 있겠습니다만, 공부안하는 아이에게 월소득의 거의 대부분을 투자하여 억지로 공부를 시키는 것은 매우 안좋은 투자라고 봅니다. 오히려 그렇게 무리하게 들어가는 자금을 과감하게 노후를 위한 대비자금으로 쌓아두시는 것이 필요합니다.

나중에 자식교육비로 다 쓰고 난뒤, 자식들이 부모의 노후를 보장할 수 있을까요?

그리고 결혼을 앞두고 있는 집이라면 결혼자금을 크게 줄여 부모의 부담을 줄이는 것에 대하여 심사숙고하실 필요가 있습니다. 주택마련자금과 결혼혼수 자금을 부모가 모두 대주시려고 하시는 경우가 많은데, 이를 줄이고 월세로 거주하고 혼수도 줄이라 하시는 것이 더 합리적일 수 있습니다.

결혼자금으로 부모돈이 모두 녹은 뒤에, 자식들이 부모의 뒷바라지를 할 수 있을까요? 현실적으로 안됩니다.

앞으로의 월세시대는 사회문화의 전체적인 변화와 함께, 재테크에서도 큰 변화를 만들게 될 것입니다.

지금 겨우 시작일 뿐입니다.

2014년 2월 13일 목요일

월세시대 재테크의 중심에 자식이 아닌 자신을 두시기 바랍니다.

lovefund이성수 올림